小區共有部位收益歸誰所有
眼下，上海的各處獨立的小區，都涉及小區共有部位出租取得收益問題，這些額外的收益部分該由誰獲取呢?這在各自小區具體做法上不盡相同。從法律角度來看，既然是小區共有部位的收益，應該歸屬于小區全體業主所有。近日，上海靜安法院對南陽小區業委會起訴主開發商上海展覽中心和下屬上海展覽中心招待所，要求返還出租收益案件作出一審判決。由上海展覽中心執行所給付該小區業委會63萬元租金收益，上海展覽中心對該筆款不承擔連帶責任。
地處靜安轄區內的南陽小區，由兩幢高達28至29層高樓組成，該小區由上海展覽中心等8家單位集資共建，其公用面積是按照全幢建筑面積與全幢使用面積之比分攤的，共有部位包括：全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房、屋頂層等(屋頂層包括機房等部位4層和兩個陽臺)。1991年初，上海展覽中心利用其所有的該小區內兩幢大樓底層部分房屋，開辦了上海展覽中心招待所，企業類型為集體企業。在1994年7月，上海展覽中心招待所與上海長途電信局(1999年8月改制為上海移動通信有限責任公司)簽訂《協議書》一份，約定：上海展覽中心招待所將該南陽小區內1號樓26-29層(層頂層)面積約200平方米，出租給上海市長途電信局安裝移動無線電話機站設備及辦公，并在頂層平臺架設天線6副，租賃期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共計15年，1995年-1996年每年租金24萬元，1997年起每年租金遞增1萬元。從1995年至2004年，上海展覽中心招待所共收取上述租金人民幣276萬元。1995年7月至1998年6月，上海展覽中心招待所又將該小區內的2號樓28-29層(屋頂層)出租給靜安區有線電視中心，收到租金計人民幣13萬元。
為解決共有部位的收益處置問題，南陽小區業委會以原告的身份起訴到法院，訴稱南陽小區內的1-2號大樓，是由8家單位集資共建，作為上海展覽中心是主建單位。自1994年10月成套公房出售產權起至1995年1月，該小區已有330戶居民購買了房屋產權。兩年后，小區業主委員會依法成立。
該小區業委會還說，上海展覽中心和上海展覽中心招待所擅自將大樓的共有部位，包括屋頂層、地下室、門廳占為已有，開設招待所牟取經濟利益。但是，共有部位的維修養護費、電梯運行費、照明用電費卻全部由全體業主共同分攤。1995年起，兩被告又擅自將侵占的共有部位出租給5家公司和個人，要求判令共有部位收益342.2萬元，支付電梯運行費、照明用電費、保安費及保潔費8.8萬余元。在法院審理中，該小區業委會又變更了訴訟請求，要求上海展覽中心招待所返還收益290.3萬元。
法院認為，業主委員會是經小區全體業主推選成立，對小區管轄區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。作為南陽小區內的1、2號樓全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房及屋頂層，屬于該小區的共有部位，從業主公共利益出發，業主委員會代表著全體業主出租共有部位，并享受承擔出租人的權利和義務。作為上海展覽中心招待所擅自將1、2號樓屋頂層及1號樓的南門廳出租給他人，侵犯了小區全體業主的合法權益，應當將侵權所得租金收益返還給南陽小區業主委員會。
從法律角度說，侵權之訴的訴訟時效為兩年，從小區業主委員會知道或應當知道權利遭侵害時起計算。上海展覽中心招待所自1995年、1999年起先后出租1、2號樓屋頂層及1號樓南門廳，1998年之前南陽小區業主委員會尚未設立，不享有權利。但自小區業主委員會成立之后，就應當知道該項權利遭受侵害，但卻從未向上海展覽中心招待所主張過任何權利。至于業委會提供的寫給上海展覽中心的信函，也僅是要求停止侵權、恢復原狀，則沒有要求返還租金收益。那么，南陽小區業委會在2004年6月提起的確認之訴，與本案屬于是兩個性質不同的法律關系，不能引起案件的訴訟時效的中斷。
本案中，南陽小區業委會所主張的收益290.3萬元中，只有移運通信2003年、2004年的租金63萬元尚在訴訟時效之內，其余部分均系超過了兩年訴訟時效。上海展覽中心招待所屬非公司的集體企業法人，上海展覽中心作為其開辦單位和上級主管單位，僅在其被吊銷營業執照、被依法撤銷、被核準歇業的情況下，才能成為上海展覽中心招待所的清算責任人，鑒于上海展覽中心招待所的企業狀態仍屬依法確立，上海展覽中心可以不承擔連帶還款責任的法律義務。遂作出了上述判決。
本案的判決是一篇經典之作，畢竟在目前社會上開發商侵占業主權益的事情屢有發生，特別是在小區劃定的車位歸屬等問題上，開發商認為是他們投資建造的，便以為所有權和收益部分應該歸于自己。從表面上看好像是蠻有道理的，但從實質上看一些停車位恰恰是建在小區業主共有的公共面積上，而這種處在公共面積上的收益能說該歸開發商或物業公司所有嗎?
一些小區共有面積上的搭建物，從投資搭建角度上說，可能是開發商投資建造的，由開發商無償交給自己下屬成立的物業公司(子公司)，但從物業公司的性質上講，它對小區眾多業主是提供物業服務上的保證，豈能依靠職權把本應歸屬于全體業主的共有面積上的附屬物收益，歸屬于自己的名下呢?更何況有些附屬物完全屬于不動產性質，無法隨著開發商或物業公司的離去而帶走。小區共有部位收益歸誰所有(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2011-03-18
從本起案件的審判來看，小區業主委員會代全體業主行使權利，為小區全體業主討回了本應該屬于業主的收益部分。這起案件，開了一個小區業主維權的“先河”，它至少給人以這樣的一種啟迪，那就是小區業主委員會的組成成員，既要有能夠出于公心，為全體業主服務的態度，也要有一定的法律知識，要懂得如何來維護小區業主的權益。因為從打官司的角度講，有一個技巧的問題，切不可在維權方面因時間上的耽擱，而喪失了訴訟時效。
