小區(qū)車(chē)位買(mǎi)賣(mài)六陷阱
在北京，車(chē)位糾紛近年來(lái)可謂此起彼伏，原定在今年年中出臺(tái)的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同也暫時(shí)擱淺。知名人士王某海指出，車(chē)位(庫(kù))是否可銷(xiāo)售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無(wú)預(yù)售許可證)，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位(庫(kù))的消費(fèi)者應(yīng)該趕緊要求退賠。若租賃車(chē)位(庫(kù))或者購(gòu)買(mǎi)車(chē)位(庫(kù))使用權(quán)，超過(guò)20年的即為欺詐，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。
陷阱1：共用場(chǎng)地變地上車(chē)位
小區(qū)里的空地，有的時(shí)候甚至是綠地，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司畫(huà)根線(xiàn)就收錢(qián)。有的作價(jià)賣(mài)給業(yè)主，有的按月出租。王某海指出，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車(chē)位。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法》第7條：“凡利用業(yè)主共用場(chǎng)地施劃的停車(chē)位，任何單位和個(gè)人不得出售。”
王某海提示：這類(lèi)車(chē)位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。
陷阱2：霸占無(wú)約定的地下車(chē)位
如果地下車(chē)位(庫(kù))建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。開(kāi)發(fā)商出售這種車(chē)位(庫(kù))好像天經(jīng)地義，其實(shí)不然?！侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第13條規(guī)定：“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說(shuō)，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車(chē)位(庫(kù))的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑S房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類(lèi)似的文字說(shuō)明，地下車(chē)位(庫(kù))也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
王某海提示：可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
陷阱3：地下車(chē)位(庫(kù))重復(fù)賣(mài)
很多開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子的同時(shí)也在賣(mài)地下車(chē)位(庫(kù))，可這地下車(chē)位(庫(kù))的買(mǎi)賣(mài)是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車(chē)位(庫(kù))面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍敲撮_(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。換句話(huà)說(shuō)，賣(mài)房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車(chē)位(庫(kù))的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過(guò)錢(qián)了。再把這樣的地下車(chē)位(庫(kù))賣(mài)給業(yè)主，就是重復(fù)收錢(qián)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓。”因此若不能辦理產(chǎn)權(quán)，車(chē)位(庫(kù))買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買(mǎi)到手的只是一張白紙。
王某海提示：這類(lèi)的地下車(chē)位(庫(kù))辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。小區(qū)車(chē)位買(mǎi)賣(mài)六陷阱(2)來(lái)源：未知作者：佚名時(shí)間：2010-11-30
陷阱4：人防工程偷著賣(mài)
沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣(mài)呢?當(dāng)然不是。有的地下車(chē)位(庫(kù))屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售。
王某海提示：根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。
陷阱5：改造車(chē)位(庫(kù))黑著賣(mài)
還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車(chē)位(庫(kù))，這種停車(chē)位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。
王某海提示：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處理這些車(chē)位(庫(kù))，它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。
陷阱6：租賃期限超過(guò)20年
有的開(kāi)發(fā)商很“明智”，在簽車(chē)位合同的時(shí)候會(huì)申明車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)，不簽買(mǎi)賣(mài)合同，只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過(guò)了20年的時(shí)候，并不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”消費(fèi)者租賃車(chē)位(庫(kù))(就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán))，最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。
王某海提示：凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。
專(zhuān)家提醒
無(wú)論地上車(chē)位(庫(kù))還是地下車(chē)位(庫(kù))，是否可銷(xiāo)售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無(wú)預(yù)售許可證)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)也可以和購(gòu)買(mǎi)商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。
在地下車(chē)位合同示范文本沒(méi)有出臺(tái)之前，市工商局有關(guān)人士提醒說(shuō)，想要購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的消費(fèi)者，一定要看想購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位是否有產(chǎn)權(quán)證，以及土地使用權(quán)限問(wèn)題。買(mǎi)車(chē)位時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾的使用權(quán)是70年，其實(shí)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)只有50年。
