李某2006年1月購買了江西省贛州市某住宅小區(qū)3棟1單元頂層的701室復式樓。王某于2006年8月購買了該小區(qū)的3棟1單元702室復式樓。李某和王某的購房合同中均約定了“該商品房所在樓宇的樓頂?shù)氖褂脵鄽w業(yè)主”。2007年6月李某裝修房屋時，將702室樓頂?shù)母魺釋佑枰圆鸪惭b了太陽能熱水器。王某不同意，多次找李某和物業(yè)管理處協(xié)商處理，均未果。王某訴至法院請求判令李某拆除安裝在702室樓頂?shù)奶柲軣崴骷盎謴透魺釋印?/p>
以該案為代表的建筑物區(qū)分所有之共有部分權屬糾紛案例，在理論和實踐中提出以下幾個相關問題進行探討：
樓頂平臺權屬的確定
按照建筑物區(qū)分所有的理論，建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應有份額對獨自占有、使用的部分享有專有權，對共同使用部分享有互有權，對建筑物及其附屬設施享有管理權，而構成建筑物所有權的復合共有。建筑物區(qū)分所有權包括三個組成部分：一是專有部分的所有權;二是共有權;三是成員權。我國物權法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
因此，確認樓頂平臺的權屬，關鍵是認定樓頂平臺屬于建筑物區(qū)分所有中的專有部分，還是屬于共有部分。在理論上，如何界定區(qū)分所有建筑物的專有部分，通說認為專有部分的范圍應分為內部關系和外部關系，在區(qū)分所有權人相互間對建筑物維持、管理關系上，專有部分應僅包含墻壁、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分;但在外部關系上(如買賣)，專有部分應包含墻壁、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。在建筑物的頂層，區(qū)分所有權人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側，屬于區(qū)分所有權人的專有部分，建立專有部分的所有權。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時，則應以最后粉刷表層為標準，最后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權人所共有。按照這樣的標準，如果采用“壁心說”界定頂層所有權人的權利界限，其權利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達到整個頂層樓板，更不能達到頂層空間。如果采用“最后粉刷表層說”，區(qū)分所有權人的所有權界限實際只能及于頂層樓板自己一側的最后粉刷表層，整個樓板的實體，都是全體區(qū)分所有權人所共有。
根據(jù)上述理論，區(qū)分所有建筑物的樓頂平臺屬于共有部分，不能成為頂層區(qū)分所有權人的專有部分所有權的客體，應當歸屬于全體區(qū)分所有權人共有。建筑物樓頂平臺歸誰所有？(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
樓頂平臺能否約定為專有使用
在生活實踐中，樓頂平臺的情況比較復雜，有的是開發(fā)商保留樓頂平臺的所有權;有的是由業(yè)主共同使用;有的是開發(fā)商在售房時一并出賣或附贈給業(yè)主，而且只能由某個業(yè)主使用。
根據(jù)上述分析，樓頂平臺應為共有部分，但是為法定共有，還是約定共有?法定共有，當事人則不得通過約定變更其所有權歸屬，如我國物權法第七十三條規(guī)定的建筑區(qū)劃內的道路、綠地及其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，以及第七十九條規(guī)定的建筑物及其附屬設施的維修資金，均為法定共有。而如物權法第七十四條規(guī)定的車庫、車位，當事人可以通過約定確定其歸屬。我國物權法對于樓頂(樓頂平臺)的歸屬并沒有作出規(guī)定，因此也帶來了不少關于樓頂權屬的民事糾紛。筆者認為，根據(jù)樓頂平臺構造和使用功能上的特點，樓頂平臺應為法定共有，當事人不得通過約定變更其所有權歸屬，其所有權應由該建筑物的所有業(yè)主享有。開發(fā)商不能將一個沒有樓頂?shù)慕ㄖ锍鲑u給全體區(qū)分所有權人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能將樓頂平臺出售或附贈給某個業(yè)主。
樓頂平臺的所有權由該建筑物的全體業(yè)主享有，其占有、使用、收益、處分，都是全體業(yè)主的權利，由全體業(yè)主共同支配，但其使用權得否約定為由特定的業(yè)主享有呢?因所有權和使用權可以分離，在樓頂平臺所有權為該建筑物全體業(yè)主共同享有的前提下，所有人應可以通過約定將其使用權轉讓給他人享有。但是，只能由樓頂平臺所有人，即全體業(yè)主對其使用權進行處分。開發(fā)商與個別區(qū)分所有權人約定樓頂平臺歸屬于該區(qū)分所有權人專有使用的，這個約定應為無效，是不能對抗全體區(qū)分所有權人的權利。
樓頂平臺之全部業(yè)主都同意通過約定將樓頂平臺之使用權歸屬于特定的業(yè)主使用時，作出約定并無問題，關鍵是只有部分業(yè)主同意時，該如何處理?筆者認為，根據(jù)物權法第八十條的規(guī)定，在沒有約定或約定不明的情況下，業(yè)主可以按照其專有部分占建筑物總面積的比例，即持有份額來對共有部分行使權利，承擔義務。對樓頂平臺之使用權的處分，應尊重樓頂平臺之每個所有權人的意志。不同意將共有之樓頂平臺使用權轉讓給他人的業(yè)主，仍可按其持有份使用該樓頂平臺。
起訴的主體資格問題
在該類糾紛案件中，關于起訴的主體資格問題，有觀點認為因為涉訴的樓頂平臺歸全體業(yè)主共有，那么就應當以全體業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名義提起訴訟。
個別區(qū)分所有權人對共有的樓頂平臺進行不當使用時，全體業(yè)主作為該樓頂平臺的所有權人，當然享有訴權，以保護自己的合法權益。現(xiàn)代訴訟理論已經承認了民事責任主體與訴訟主體是可能分離的，在一個小區(qū)只有一棟樓房的情況下，業(yè)主大會的訴訟主體資格應該沒有疑問;而在一個小區(qū)有多棟樓房的情況下，業(yè)主委員會是否有訴訟主體資格，值得進一步探討。建筑物樓頂平臺歸誰所有？(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
但是，個別區(qū)分所有權人是否享有訴權呢?筆者認為，物權法第八十三條第二款規(guī)定了業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以向人民法院提起訴訟。該規(guī)定并沒有否認個別業(yè)主對他人侵害自己的共有權時享有訴權。只要業(yè)主的合法權益受到侵害，就可以以自己的名義提起訴訟。如否認個別業(yè)主對他人侵害自己的共有權時享有訴權，而只承認全體業(yè)主享有訴權，那么當個別業(yè)主只征得部分共有人同意而不當使用共有物時，其他共有人因不享有訴權而無法保護自己的合法權益。
