購房人往往在簽署合同時(shí)并不去細(xì)心審閱條款內(nèi)容，這可能會(huì)在合同簽署后或日后生活中引起不必要的法律糾紛。本文擬針對(duì)目前購房合同中爭(zhēng)議比較大，但購房人又容易疏忽的樓宇外墻面使用權(quán)的約定條款所涉法律問題作些簡(jiǎn)單分析。
外墻面的使用權(quán)究竟歸誰?
對(duì)于樓宇外墻面的使用權(quán)，有的購房合同約定是歸屬于所有權(quán)人，有的約定歸屬于物業(yè)公司等，在實(shí)際使用中往往由于懸掛廣告、亂搭亂建等時(shí)常發(fā)生糾紛，合同中對(duì)樓宇外墻面使用權(quán)約定條款的法律效力問題也就成了糾紛發(fā)生時(shí)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
探討對(duì)外墻面使用權(quán)約定條款的法律效力，首先需要明確樓宇外墻面的所有權(quán)性質(zhì)。
按照物權(quán)法上建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，區(qū)分所有權(quán)人(購房人)基于其對(duì)所購房屋單元享有的專有權(quán)而對(duì)建筑物共用部位以及附屬物部分享有區(qū)分所有之共有權(quán)。區(qū)分所有之共有權(quán)的客體范圍廣而復(fù)雜，理論上將專有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，一方面使得購房人可以對(duì)自己房屋單元內(nèi)壁進(jìn)行自由使用，另一方面，因?yàn)閴Ρ趦?nèi)預(yù)先設(shè)有維持建筑物正常使用必需的各種管線，如果使至界壁的中心部分皆屬專有部分，區(qū)分所有人因而可以對(duì)其任意使用或變更，這不利于整體建筑物的維護(hù)和管理，因此在對(duì)界壁的維護(hù)、管理時(shí)將專有部分劃至單元界壁的最后粉刷表層，即將共用墻墻體歸入共有部分;而在外部關(guān)系上，比如買賣、保險(xiǎn)、納稅等計(jì)算房屋面積時(shí)則計(jì)算至界壁中心的面積。
上述理論也成為界定外墻權(quán)屬的依據(jù)，然按照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》外墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積，另一半則計(jì)入公攤面積，但并不能因此簡(jiǎn)單地認(rèn)為外墻一半專有一半共有，從對(duì)外墻使用管理上看，外墻仍屬于共有部分。而建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定的共用部位也包括了內(nèi)外墻體和戶外墻面。
因此，外墻、外墻面均屬于共有部分而由本幢樓所有購房人即相關(guān)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其享有區(qū)分所有之共有權(quán)，這種區(qū)分所有之共有權(quán)的權(quán)利行使有其特殊方式。
怎樣行使共有權(quán)利?
理論上主要有三種主張，其一是主張按照民法共有的處分原理，對(duì)其處分必須是各區(qū)分所有權(quán)人一致同意;其二是按照區(qū)分所有權(quán)所包含的成員權(quán)的行使方式，通過區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的形式;其三是區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主規(guī)約本身的規(guī)定方式。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。”而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條也規(guī)定了“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
正在制訂的《物權(quán)法》傾向于將共有權(quán)的行使方式規(guī)定為按照區(qū)分所有權(quán)所包含的成員權(quán)的行使方式，如《物權(quán)法草案建議稿》第九十四條規(guī)定：“區(qū)分所有建筑物周圍、上下外墻面、樓頂平臺(tái)及防空避難室等非依法令規(guī)定并經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議、區(qū)分所有權(quán)人或?qū)Ｓ胁糠终加腥瞬坏米兏錁?gòu)造、顏色、使用目的及設(shè)置廣告物。”
按照現(xiàn)有法律規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有之共有權(quán)的權(quán)利行使需“各所有人一致同意，”具體“一致同意”的表現(xiàn)方式是通過區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議形式還是授權(quán)物業(yè)公司或其他組織表達(dá)等是由相關(guān)“區(qū)分所有權(quán)人全體”決定。
我們知道，在房屋買賣法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)部分，是合同標(biāo)的物不可缺少的部分，應(yīng)該隨房屋完整交付。實(shí)際上根據(jù)《商品房銷售公攤規(guī)則》本幢樓購房人全體為外墻支付了全部面積價(jià)款，外墻成為受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分，出讓人開發(fā)商對(duì)外墻已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，本幢樓“區(qū)分所有權(quán)人全體”因取得各自專有產(chǎn)權(quán)而享有對(duì)外墻的區(qū)分所有之共有權(quán)。由于房屋出讓，開發(fā)商成為非所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人，其均不享有對(duì)外墻面的“單獨(dú)”處分權(quán)。那么，購房合同中如果將外墻面的使用權(quán)約定屬于非所有權(quán)人，只有“區(qū)分所有權(quán)人全體”才是有權(quán)出讓主體。
實(shí)際上在發(fā)生糾紛時(shí)，爭(zhēng)議就在于開發(fā)商認(rèn)為每個(gè)購房人均簽署了對(duì)外墻面使用權(quán)的處分約定條款，就說明是“各所有權(quán)人一致同意，”而購房人卻不認(rèn)可這種說法。
從出讓房屋的法律行為來看，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)不可分部分，出讓人開發(fā)商必須而且已經(jīng)對(duì)外墻進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，按照物權(quán)法定原理，目前法律中還沒有關(guān)于保留外墻面使用權(quán)或收益權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓規(guī)定，所以外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能也已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。如果在同一合同中又對(duì)外墻面使用權(quán)約定歸屬于非所有權(quán)人，顯然開發(fā)商此時(shí)不可能是出讓人，“區(qū)分所有權(quán)人全體”才是有權(quán)的出讓人，而“個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人”也不享有對(duì)外墻面的“單獨(dú)”處分權(quán)利，因此購房人與開發(fā)商簽署的該約定條款，是無處分權(quán)的“個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人”對(duì)屬于“區(qū)分所有權(quán)人全體”的共有的外墻面使用權(quán)進(jìn)行了處分。
按照合同法，這樣的條款屬于效力待定條款，是無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)該合同始為有效。從邏輯上講，每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人同開發(fā)商簽署的都是效力待定條款，其全部集合也不能說明就是“各所有權(quán)人一致同意。”
如果開發(fā)商要主張?jiān)摋l款有效，則其應(yīng)該能夠證明每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人與之簽署該條款的“單獨(dú)”處分行為系經(jīng)過“區(qū)分所有權(quán)人全體”授權(quán)或者為“區(qū)分所有權(quán)人全體”行使處分權(quán)的方式或者得到“區(qū)分所有權(quán)人全體”的追認(rèn)。
因此，在房屋買賣合同簽署時(shí)，購房人應(yīng)該針對(duì)相關(guān)權(quán)利作出限制性約定，比如可以補(bǔ)充約定對(duì)外墻面的使用收益歸屬于全體業(yè)主。而考慮到整個(gè)樓宇的外觀和防止亂搭亂建，開發(fā)商提出將外墻面使用權(quán)歸屬于自己或物業(yè)公司等也是可以理解的，只是在約定時(shí)應(yīng)該完善好相應(yīng)的法律手續(xù)，以避免事后的尷尬。
