小區內的會所、游泳池、配套用房等設施應歸開發商還是歸全體業主所有?小區業主、業委會到底有沒有訴訟權利?如果小區內發生治安案件，物業服務企業要不要承擔業主人身財產損害的責任?近日，最高人民法院面向社會征求意見的兩部司法解釋，針對這些問題作出了具體的規定。
兩部司法解釋分別是《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋A》)和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋B》)。前者是《物權法》頒布施行后，最高人民法院根據物權法相關規定起草的第一個司法解釋;后者則是最高人民法院首次針對物業服務糾紛案件審判工作起草的司法解釋。兩份司法解釋征求意見的截止日期為2008年7月16日。
獲知這兩份司法解釋草案公布的消息后，深圳著名業主維權人士、景洲大廈業委會主任鄒某健興奮地告訴記者，這兩個司法解釋如能實施，足以讓長期以來因產權界定不明引發的一系列物業管理矛盾糾紛迎刃而解。而對于深圳來說，則標志著地產商在賣房時單方規定的霸王條款將壽終正寢。
焦點關注
問：公共場所與設施，誰是所有者?
答：全體業主共有
深圳著名業主維權人士、景洲大廈業委會主任鄒某健認為，《解釋A》中最大的一個亮點便是對以前小區內產權歸屬不明的部位做出了細化的規定。
《解釋A》規定，建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為《物權法》第七十三條所稱屬于“建筑區劃內的其他公共場所”。
建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為《物權法》第七十三條所稱屬于“公用設施”。按照物權法第七十三條規定，這些公共場所和公用設施都屬于業主共有。
此外，共有部分還包括物業服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等，但樓頂平臺根據規劃文件規定專屬于單位業主的除外。
問：業主財產損失，物業要不要擔責?
答：看過錯和合同
在物業服務領域，當前還普遍地存在著一個問題，就是小區業主的人身財產安全受到損害之后，負責小區物業服務的企業要不要承擔責任?對此，《解釋B》的征求意見稿中也作出了詳細規定。
《解釋B》規定，物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。因第三人侵權導致損害結果發生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理。
對于車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。
物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。
亮點解讀
業主、業委會、業主大會均具原告訴訟主體資格
《解釋A》第十三條中規定，業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：已經選舉出業主委員會的，為業主委員會;沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。而且有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。
住改商需取得有關業主支持
《解釋A》規定，因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為《物權法》第七十七條所稱“有利害關系的業主”。業主未經有利害關系的業主同意，將住宅改變為經營性用房，有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。
