新修訂的《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》）7月1日起正式實施，上海市規(guī)劃和國土資源管理局相關人士就此進行了解讀。按照《條例》，今后開發(fā)商如未征得全體業(yè)主同意，不得分期、分批申請辦理樓盤大產證。
中途改變規(guī)劃損害前期業(yè)主權益
據(jù)市規(guī)劃和國土資源管理局相關人士介紹，以往由于缺少對房地產登記基本單元的相關規(guī)定，房地產開發(fā)商擅自分割宗地開發(fā)建設，并要求登記單位辦理登記的現(xiàn)象屢見不鮮，容易產生糾紛和矛盾。
原來很多項目都是“一次批地，分期開發(fā)”。這一模式讓許多開發(fā)商可以分期、分批售賣樓盤甚至辦理產證，因此出現(xiàn)許多項目中途改變規(guī)劃，甚至最終完成時與開發(fā)商先期承諾的規(guī)劃出入很大的情況。
某小區(qū)在房地產交易網站上公布的規(guī)劃中，小區(qū)二期建筑最高不超過18層，但實際開發(fā)中卻增加了樓層，有些甚至達到26層。當初沖著該樓盤“93萬平方米親水親陽光低密度法式小鎮(zhèn)”這一賣點買房的一期業(yè)主，發(fā)現(xiàn)小區(qū)二期從原先方案中的多層、小高層變成了高層，將直接影響自己的視覺景觀。另一個原本是高檔獨棟別墅社區(qū)，一期購房的100多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當初承諾的綠地、人工湖、公共會所等大部分地區(qū)忽然都變成了建筑用地，后期項目中的獨棟別墅也都變成了連排房，綠化率和容積率也隨之發(fā)生質的變化。
開發(fā)商在建設過程中，這種減少綠化面積、商業(yè)配套設施等情況，損害了先期購房者的權益。 《條例》明確了土地登記的基本單元確定依據(jù)，是建設用地批準文件，無特殊情況，開發(fā)商不得分期、分批對樓盤進行登記；樓盤業(yè)主今后也可以對開發(fā)商的這一行為進行監(jiān)督。
若要進行調整征得全體業(yè)主同意
“依照該《條例》，如果開發(fā)商在分期開發(fā)時要改變規(guī)劃，首先要向規(guī)劃部門申請，同時必須提交全體權利人同意的證明?！币?guī)劃部門相關人士解讀說，在《條例》實施后，如開發(fā)商開發(fā)了一個樓盤后，先預售兩棟樓，在簽訂合同后，該兩棟樓的業(yè)主就是權利人。如果開發(fā)商需要調整后期開發(fā)規(guī)劃，應事先告知該兩棟樓業(yè)主，并在得到他們全體同意后，方可向規(guī)劃部門申請調整。同樣，如果業(yè)主不同意調整規(guī)劃，開發(fā)商就無法在規(guī)劃部門進行登記，也就無法進一步取得大產證。
此外，除了對部分樓盤已經銷售的分期開發(fā)項目，因分割將導致權利范圍變化，必須征得權利人同意外，《條例》還要求開發(fā)商確保分割后的每個部分都應當符合土地登記基本單元的要求，并經過土地管理部門審批后，方可辦理大產證。該相關負責人稱：“這一規(guī)定的實施，將杜絕一些企業(yè)、部門擅自改變宗地范圍、任意分割房屋，侵犯購房者合法權益的行為，進一步規(guī)范建筑用地的合法使用。 ”
