案例背景：
2007年4月21日，原告劉某與被告天津市某房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的宇泰小區(qū)商住樓地下室第23號車位，價款為人民幣12萬元。合同同時還約定了車位的交付時間、房地產(chǎn)證的辦理以及雙方的其他權(quán)利和義務。合同簽訂后，被告即將第23號停車位交付給原告使用，原告也向被告支付了全部價款。2007年10月15日，原告就車位房地產(chǎn)證一事向國土規(guī)劃部門查詢，該部門明確表示被告沒有宇泰小區(qū)地下車位的銷售權(quán)。原告遂向法院起訴，要求確認原被告所簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》無效，并由被告退回車位款及利息。
法院認為，被告在未取得小區(qū)地下車位銷售權(quán)的情況下，即將地下停車場的車位賣出，違反了相關(guān)法律規(guī)定。因此，原被告雙方簽署的房地產(chǎn)買賣合同無效。判決支持原告的訴訟請求。
律師說法：
本案中的地下車位買賣合同糾紛主要涉及地下室汽車位權(quán)屬設(shè)定和轉(zhuǎn)讓問題。此類合同糾紛在房地產(chǎn)買賣市場中較為常見，買賣中的的法律風險值得廣大業(yè)主重視和防范。
一、 地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時，應當先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。本案出售方銷售地下停車位的行為，違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，所以應當認定為無效。
二、 小區(qū)地下停車位權(quán)屬的確定是一個頗具爭議的問題。我國《物權(quán)法》第 74條對車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”此法條對于沒有約定或約定不明的情況及地下車位是否屬于業(yè)主共有的其他場所，均沒有作出明確的規(guī)定。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學理論，一般認為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售:1、開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車位的建筑面積計算在內(nèi)的;2、開發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)的;3、根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開發(fā)商的法定義務。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車位。
如果沒有上述情況，那么，投資興建該地下車庫的開發(fā)商對此項有專有使用權(quán)，有權(quán)出售車位。這時購買方可以要求該開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車位銷售許可證或物價局出具的車位未列入建安成本的證明。在地下車位的權(quán)屬登記方面，事實上沒有任何一個地下空間車位能夠獲得政府單獨頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們在房地產(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標注部位和建筑面積等信息。
三、如果地下車位屬人防工程，則來自該車位的收益全部歸投資者。我國《人民防空法》規(guī)定： “ 人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者。如果開發(fā)商未將地下車位的建筑面積計算在出售房屋的公攤面積內(nèi)，地下車位的成本未核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，則應將開發(fā)商視為投資者，由其獲取收益，否則收益歸全體業(yè)主共有。
四、由于房地產(chǎn)商為車位購買者辦理銷售許可證存在諸多的法律障礙等原因，很多房地產(chǎn)開發(fā)商采取以租代賣的方式將車位長期租給業(yè)主使用。在簽訂此類合同時，業(yè)主應當注意法律規(guī)定的20年最長租賃期，超出法定最長租賃期的則超出部分不受法律保護。
