北京青年報記者近日梳理了去年幾類比較集中的物業(yè)糾紛，并結(jié)合本市最新判決的涉及物業(yè)公司和業(yè)主的幾宗法院案件，請市住建委主管部門相關(guān)人士進行了權(quán)威解讀，以供業(yè)主和物業(yè)公司在2015年遭遇物業(yè)糾紛時做參考。
關(guān)鍵詞：漏雨 不交物業(yè)費
案例
2010年1月2日業(yè)主宋某與北京市某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議(住宅)》，根據(jù)合同約定，某物業(yè)公司為宋某所居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務，宋某按年向物業(yè)服務公司交納物業(yè)服務費。合同簽訂后，某物業(yè)公司向宋某所居住小區(qū)提供物業(yè)服務，宋某因?qū)ξ飿I(yè)公司提供的服務不滿意，未交納 2011年至2012年8月31日期間的物業(yè)費，物業(yè)公司向人民法院提起訴訟，要求宋某支付其拖欠的物業(yè)費。宋某辯稱的理由之一是宋某房屋的廚房及陽臺窗戶漏雨，某物業(yè)公司對此一直沒有解決，因此，不同意交納服務費。
判決
法院認為，宋某所稱其房屋窗戶封閉不嚴漏雨的問題，系房屋質(zhì)量問題，是其與房屋的建設單位之間的爭議，與本案并非同一法律關(guān)系，宋某應向有關(guān)責任主體主張權(quán)利。故宋某拒交物業(yè)費的答辯意見，法院不予采納。
解讀
本案是一起因房屋漏水所導致的業(yè)主拒交物業(yè)服務費的典型案例。在日常生活中，當業(yè)主發(fā)現(xiàn)其所居住的房屋存在房屋漏水等質(zhì)量問題時，其往往首先想到的是物業(yè)公司，并在第一時間向物業(yè)公司進行報修。如果物業(yè)公司無法為其解決房屋漏水等質(zhì)量問題時，業(yè)主通常認為物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務義務，違反物業(yè)合同的相關(guān)約定，并往往采取拒交物業(yè)費的方式進行維權(quán)。目前，因房屋漏水等質(zhì)量問題導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費的案件屢見不鮮。
對于房屋存在漏水等質(zhì)量問題，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第31條的規(guī)定，建設單位應當在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。因此，如果房屋在保修期內(nèi)，房屋的質(zhì)量問題應由房屋的建設單位負責進行維修。
正如題述案例中法院所持觀點，對于房屋漏雨等房屋質(zhì)量問題，是業(yè)主與房屋建設單位之間的爭議，與物業(yè)服務合同關(guān)系不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主應向房屋的建設單位主張權(quán)利。這里特別要提醒的是，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，因此，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等質(zhì)量問題，應及時向房屋的建設單位主張權(quán)利，以避免錯過維權(quán)的時間，造成不必要的損失。房屋的保修期滿后，則應由業(yè)主承擔房屋修繕責任并承擔修繕費用。
關(guān)鍵詞：違建 侵占綠地
案例
2004年1月，張某入住北京市海淀區(qū)某小區(qū)。2009年11月20日海淀區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務合同》，由某物業(yè)公司負責該小區(qū)物業(yè)管理服務。2011年4月張某在自家北面砌上實體墻，侵占了公共道路及綠地。2011年11月張某又在其房屋南面小花園砌起實體墻，侵占公共道路和綠地。某物業(yè)公司多次要求張某退出侵占的公共道路及綠地，拆除其建在公共道路及綠地內(nèi)的墻體，均遭到張某拒絕，物業(yè)公司遂將張某起訴至法院。
判決
法院認為，張某作為小區(qū)的業(yè)主，入住該小區(qū)，就應當自覺地遵守《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《小區(qū)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)公司要求張某退出侵占的公共道路及綠地，拆除建在公共道路及綠地內(nèi)的墻體的訴訟請求，符合事實及法律依據(jù)，依法予以支持。
解讀
因違章建筑侵占的是小區(qū)內(nèi)的公共道路和公共空間，侵害的往往是全體業(yè)主的共有權(quán)益，而非某一家業(yè)主的合法權(quán)益，因此，某一業(yè)主往往不愿單方采取訴訟等方式解決其他業(yè)主違法建設問題。而由于物業(yè)公司對于小區(qū)內(nèi)的公共道路和公共空間并無所有權(quán)，因此，在通常情況下，物業(yè)公司對于某一業(yè)主違法建設的行為往往進行勸阻制止，并向有關(guān)行政管理部門報告，但在很多情形下物業(yè)公司的這一做法并不能夠及時有效地解決業(yè)主違法建設問題。如何破解這一窘境，是當今社會一大熱點和難點問題。上述案件的典型意義在于為解決違法建設問題提供了一條行之有效的合理、合法的司法救濟途徑。
根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場所、共用設施和物業(yè)服務用房等，屬于業(yè)主共有。因此，如果小區(qū)內(nèi)某一業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，占有共有道路、綠地，其行為已經(jīng)侵害了小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的共有權(quán)利，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主和業(yè)主委員會有權(quán)對私搭亂建的業(yè)主進行起訴，要求其拆除違法建設、恢復原狀。
上述案例的典型意義在于其進一步明確了物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理人的訴權(quán)，為解決日漸增多的小區(qū)內(nèi)違法建設問題提供了一條合法、有效的司法救濟途徑。對于某一業(yè)主違反物業(yè)管理規(guī)約，違法建設侵犯業(yè)主共同權(quán)益的行為，物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理人，其行為不再局限于勸阻制止和向有關(guān)行政管理部門報告，在特殊情形下，其亦可以向人民法院提起訴訟，要求違法建設業(yè)主拆除違法建設，恢復原狀。
關(guān)鍵詞:小區(qū)停車 受損
案例
王某系北京市豐臺區(qū)某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)公司。2012年3月6日，王某與物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)二期地庫車位(租用)協(xié)議》，約定物業(yè)公司為王某提供地下停車場第097號車位租用服務，收費標準為每月350元，王某車輛憑物業(yè)公司核發(fā)的有效車卡進出小區(qū)停車場，物業(yè)公司秩序維護人員及工作人員有權(quán)檢查進出車輛，對違章行駛和違章停放車輛有權(quán)檢查糾正;協(xié)議只涉及車位場地租賃及行車、停車秩序的管理，協(xié)議期限至2015年3 月4日。2014年2月16日，王某發(fā)現(xiàn)車輛后視鏡被盜，與物業(yè)公司協(xié)商未果，故訴至法院要求物業(yè)公司進行賠償。
判決
法院認為：王某將車輛停放在物業(yè)公司經(jīng)營管理的停車場內(nèi)，并交納停車費用，物業(yè)公司經(jīng)營停車場并收取停車費用，雙方之間形成了事實上的保管合同關(guān)系，法院判決物業(yè)公司賠償原告相關(guān)損失。
解讀
物業(yè)公司是否應對小區(qū)內(nèi)停放的車輛所發(fā)生的損害或者被盜承擔賠償責任，應視具體情況而定，而不能一概而論。業(yè)主就其車輛在小區(qū)內(nèi)所遭受的損害要求物業(yè)公司進行賠償要么基于物業(yè)服務合同關(guān)系，要么基于保管合同關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)公司就車輛停放所形成法律關(guān)系的不同，雙方的權(quán)利、義務亦有所不同。
第一種情形，業(yè)主與物業(yè)公司就車輛停放形成物業(yè)服務合同關(guān)系。在這一法律關(guān)系下，業(yè)主的車輛雖停放在指定的位置，但是，實際上，車輛管理權(quán)還是由車主本人掌控，車輛的占有并沒有實際發(fā)生轉(zhuǎn)移，車主仍可隨時使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。物業(yè)公司只是基于物業(yè)合同，僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放秩序而實施必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。
在這種情形下，如果物業(yè)公司對小區(qū)應盡的基本安全義務，包括安排保安對小區(qū)進行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實行門衛(wèi)登記制度等等，物業(yè)公司一般對小區(qū)內(nèi)車輛所發(fā)生的損害不需承擔賠償責任。但是，如果物業(yè)公司存在故意或者重大過失，違反物業(yè)合同中所約定的物業(yè)安保義務，那么物業(yè)公司應根據(jù)其違約程度承擔相應的賠償責任。
第二種情形，業(yè)主與物業(yè)公司就車輛停放形成保管合同關(guān)系。如果根據(jù)物業(yè)合同的約定或者根據(jù)實際情況可以推定業(yè)主和物業(yè)公司就車輛停放成立保管合同關(guān)系，那物業(yè)公司應按照保管合同的規(guī)定承擔相應的責任。因保管合同為實踐性合同，因此，車輛停放人是否將車輛交付給場地提供者實際控制成為判斷是否成立保管合同的關(guān)鍵。司法實踐中，一般以車輛的停放是否必須經(jīng)場地提供者同意作為判斷車輛是否交付給場地提供者實際控制的標準。上述案例符合第二種情況，因此判物業(yè)公司賠償。
