從外墻廣告相鄰糾紛案淺析區(qū)分所有建筑物的專用使用權(quán)
一、案情
A市某路57號第6、7層非住宅房屋原系新*達公司購買所有。1997年11月，新*達公司與新*隆公司訂立《外墻使用協(xié)議》，約定新*達公司將57號房屋7層臨街面外墻提供新*隆公司修建廣告牌，其廣告牌的收益歸新*隆所有，使用期為12年。1997年12月，新*達公司向農(nóng)業(yè)銀行貸款，將上述57號第6、7層房屋抵押給農(nóng)業(yè)銀行作為擔保。1998年9月，因新*隆公司不能償還A市商業(yè)銀行貸款，遂將57號房屋7層外墻廣告的使用權(quán)益抵償給A市商業(yè)銀行，該抵償?shù)玫叫?達公司的認可。2000年11月，A市商業(yè)銀行與星*辰公司訂立《戶外廣告媒體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將57號房屋7樓外墻戶外廣告權(quán)利轉(zhuǎn)讓給星*辰公司。該協(xié)議簽訂后，星*辰公司即在該外墻上發(fā)布了廣告，廣告牌完全遮蓋了第7層的所有窗戶。2001年1月，因新*達公司不能歸還農(nóng)業(yè)銀行貸款，遂經(jīng)過司法程序最終將抵押的57號第6、7層房屋抵償給農(nóng)業(yè)銀行。
2001年8月，農(nóng)業(yè)銀行取得該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。2004年5月，A市房屋安全鑒定所受農(nóng)業(yè)銀行委托對上述房屋及外墻附著廣告牌進行檢測認定，該建筑地處主干道，廣告牌鋼架結(jié)構(gòu)銹蝕嚴重，存在重大安全隱患，建議對廣告牌鋼架立即拆除，以保護房屋及外通道行人安全。2004年8月，農(nóng)業(yè)銀行以星*辰公司發(fā)布的廣告侵犯其與其他業(yè)主權(quán)利，侵犯采光、通風、安全等權(quán)利為由，向法院提起訴訟，訴求判令星*辰公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復(fù)原狀。
二、案件判決要旨
法院經(jīng)審理認為，A市某路57號第6、7層房屋已由農(nóng)業(yè)銀行取得兩證，故依法對該房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。相鄰關(guān)系的主體，既可以是所有權(quán)人，也可以是非所有權(quán)人。故農(nóng)業(yè)銀行作為案件的訴訟主體是適格的。星*辰公司的廣告牌完全遮蓋了第7層的所有窗戶，已嚴重影響了該層房屋的采光和通風，且《房屋安全性鑒定報告》中也載明廣告牌鋼架結(jié)構(gòu)銹蝕嚴重，存在重大安全隱患。另星*辰公司亦未能舉示外墻使用已獲全體業(yè)主許可的相關(guān)證據(jù)。農(nóng)業(yè)銀行要求星*辰公司立即拆除廣告牌，停止侵害，恢復(fù)原狀，理由正當。遂判決星*辰公司立即將懸掛的外墻廣告牌全部拆除，恢復(fù)原狀。
三、案件所涉及的外墻設(shè)置廣告之權(quán)利實質(zhì)為區(qū)分所有建筑物上的共有部分的專用使用權(quán)。
1、A市某路57號房屋系區(qū)分所有建筑物A市某路57號房屋系一棟樓房，該樓房被修建劃分為數(shù)個具有獨立使用價值的部分，如第幾層的第幾號房，這些部分被數(shù)個不同的所有權(quán)人分別所有，并在房屋行政管理機關(guān)予以單獨分別登記。這種在結(jié)構(gòu)上可以被區(qū)分為數(shù)個具有構(gòu)造上和使用上的獨立部分，且區(qū)分部分由不同所有人所有的建筑物被稱為區(qū)分所有建筑物。區(qū)分所有建筑物包括專有部分和共有部分，獨立使用并被登記的部分即是專有部分，除此專有部分外共用的部分即為共有部分，共有部分是基于為了成就專有部分的功用而存在，沒有專有、共有區(qū)分的建筑物不是區(qū)分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有權(quán)人對建筑物不分部分針對建筑物全部的共有，如數(shù)個繼承人對一套房屋的共有，該房屋則不為區(qū)分所有建筑物。案件涉及的57號樓房中樓梯、屋頂、電梯、外墻、門廳、樓道等均屬于該區(qū)分所有建筑物的共有部分，而樓內(nèi)的成套房屋則屬專有部分。：
2、專用使用權(quán)是對區(qū)分建筑物共有部分設(shè)置的專用權(quán)利區(qū)分所有建筑物的共有部分雖為全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有，但往往區(qū)分所有權(quán)人或第三人為了盡量發(fā)揮其效益對一些特定的共有部分設(shè)置專用使用權(quán)。如在樓道的墻壁安置電視廣告、電梯的箱壁上設(shè)置廣告牌等等，這都是在作為共有部分的樓道上、電梯上設(shè)置了專用使用權(quán)，即廣告發(fā)布者在約定的范圍內(nèi)享有對樓道墻壁、電梯箱壁特定部分的專用使用權(quán)。案件中在6、7層外墻發(fā)布廣告就是在該區(qū)分所有建筑物的作為共有部分的外墻上設(shè)置專用使用權(quán)。
四、案件中57號樓房6、7層外墻的專用使用權(quán)的取得需經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人即全體業(yè)主按法定方式設(shè)定共有部分因共有之屬性，按共有之法理需由全體區(qū)分所有權(quán)人共同表示設(shè)定專用使用權(quán)，否則即為侵權(quán)。
現(xiàn)一般有兩種方式設(shè)定專用使用權(quán)，一為依現(xiàn)行《物業(yè)管理管理條例》之規(guī)定，可由全體業(yè)主經(jīng)業(yè)主大會程序在公約或特定事項的決定中設(shè)定，如公約規(guī)定屋頂設(shè)置專用使用用于發(fā)布廣告，收益用于房屋修繕;二為開發(fā)商(房屋出賣人)在出售房屋時在預(yù)售(買賣)合同中約定，如預(yù)售合同約定頂層業(yè)主對屋頂?shù)膶Ｓ檬褂茫朔绞綉?yīng)受相關(guān)條件限制。新*達公司未經(jīng)法定程序，擅自對外墻予以專用使用，屬侵犯其它業(yè)主之權(quán)利，故其未能取得合法之外墻專用使用權(quán)，此專用使用的后續(xù)受讓人，包括A市商業(yè)銀行、星*辰公司亦不能享有該專用使用權(quán)，后續(xù)受讓人亦不得以此受讓對抗其他業(yè)主。
五、專用使用權(quán)應(yīng)受相鄰權(quán)存在的限制區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系不同于通常的建筑物相鄰關(guān)系，通常相鄰關(guān)系發(fā)生在獨立的單獨所有權(quán)建筑物之間，而區(qū)分建筑物相鄰關(guān)系既包括專有部分之間的相鄰，如樓上與樓下業(yè)主之間的相鄰，也包括專有與共有之間的相鄰，如底層業(yè)主與樓外空地的相鄰。
專用使用權(quán)的設(shè)定除法定或約定外不得損害專有部分的功用和共有部分的基本功用。專有部分是區(qū)分所有建筑物存在的核心基礎(chǔ)，各業(yè)主因?qū)Ｓ胁糠止τ玫男枨蠖鴧R集一起才產(chǎn)生共有，如房屋買受人因?qū)Ψ课莨τ玫男枨髲亩彿坎排c其他業(yè)主共有建筑物的共有部分，故對共有部分設(shè)定專用使用權(quán)需以不損及業(yè)主專有部分功用為前提。即使經(jīng)法定程序方式取得專用使用權(quán)設(shè)置廣告，除經(jīng)特定業(yè)主許可外，亦不能侵犯特定業(yè)主專有部分的采光、通風等權(quán)利。另在共有部分設(shè)定專用使用亦不能影響共有部分的基本功用，此基本功用即指為滿足各業(yè)主使用其專有部分而存在的功用，如樓道設(shè)置廣告體積過大或燈光過強，損及行人行走。案件中的外墻廣告經(jīng)鑒定已危及房屋及行人安全，房屋安全即為全體業(yè)主的必需功用。故即使星*辰公司合法取得外墻的專用使用權(quán)，該專用使用權(quán)因侵犯其他業(yè)主的安全方面相鄰權(quán)益亦不得享有行使，只有在不違反法律強制性規(guī)定的條件下得到全體或特定業(yè)主的許可才能享有行使，如廣告既保障了安全又得到了被妨害的業(yè)主的同意，該業(yè)主自愿放棄采光、通風之權(quán)利，方可行使專用使用權(quán)。：
六、專用使用權(quán)的轉(zhuǎn)移可適用“買賣不破租賃”的類似原理案件中農(nóng)業(yè)銀行訴稱廣告侵犯其采光、通風等相鄰權(quán)，因農(nóng)業(yè)銀行系該外墻專用使用的設(shè)置方新*達公司的受讓人，對其請求權(quán)的考察又不盡與其他業(yè)主相同。
因為若假定新*達公司設(shè)定專用使用權(quán)設(shè)置廣告系按法定程序方式取得，例如已得到全體業(yè)主同意，新*達公司亦是該廣告妨害相鄰權(quán)益的對象，則表明其自愿放棄采光、通風等相鄰效益，后將取得期限內(nèi)的專用使用權(quán)讓與他人行使，之后再將房屋抵押與銀行，銀行因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)取得房屋所有權(quán)，此時銀行不得以相鄰權(quán)受損為由排除專用使用權(quán)，使用人仍得在合同期限之內(nèi)享有專用使用權(quán)。此類似于買賣不破租賃之原理，此是對債權(quán)實施物權(quán)化的保護。另最高人民法院關(guān)于適用擔保法的司法解釋亦規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”此可借鑒類推適用。若案件的外墻專用使用權(quán)系合法設(shè)定，雖此專用使用權(quán)損及了銀行的相鄰權(quán)，但系設(shè)定在先，故銀行無權(quán)僅基于未經(jīng)其同意而請求排除。案件經(jīng)審理判決排除妨害，是基于新*達公司未經(jīng)法定程序，擅自對外墻予以專用使用，其未能取得合法之外墻專用使用權(quán)，該權(quán)利不受保護。另亦基于案件中的外墻廣告危及房屋安全，該專用使用侵犯全體業(yè)主的安全方面相鄰權(quán)益亦不得行使，從而判決排除妨害。
