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近年來(lái)，隨著私家車數(shù)量的不斷增加，小區(qū)業(yè)主對(duì)停車位的需求大幅增長(zhǎng)，小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因車位問(wèn)題發(fā)生的糾紛也屢見(jiàn)不鮮：地面車位的出租與地下車位的高價(jià)出售;停車位權(quán)屬不清等，遭遇小區(qū)車位糾紛該如何維權(quán)?如果在生活中遇到此類糾紛又該怎么維權(quán)?
物業(yè)收取這筆停車費(fèi)
是否合理?
讀者張先生：我的岳母是某小區(qū)的業(yè)主，這個(gè)小區(qū)是個(gè)老小區(qū)，每次去看望岳母，我們都把汽車停在小區(qū)道路兩旁的停車位上，這些車位是小區(qū)改造時(shí)增設(shè)的。每次小區(qū)安排的看車子的人都要向我們收取5塊錢的停車費(fèi)。我們以前停車都是不收費(fèi)，現(xiàn)在這種收費(fèi)合不合理，我們能不能拒絕交費(fèi)?
《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”張先生岳母所在小區(qū)增設(shè)的停車位占用了小區(qū)區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路，這些車位依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)公司是受全體業(yè)主委托管理小區(qū)物業(yè)的，受全體業(yè)主委托收取停車費(fèi)應(yīng)是其職責(zé)范圍。收取的停車費(fèi)一部分是作為物業(yè)管理成本和交納的稅金，一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。也就是說(shuō)雖然增設(shè)的停車位是全體業(yè)主共有，但不代表是每個(gè)業(yè)主單個(gè)所有，業(yè)主對(duì)車位行使共有權(quán)，也可以體現(xiàn)在對(duì)共有車位收益的分配上。
如果停車不交費(fèi)，可能導(dǎo)致兩個(gè)不良后果：一是車位管理失去經(jīng)費(fèi)來(lái)源;二是侵害了其他無(wú)車業(yè)主的利益，因?yàn)闊o(wú)車業(yè)主沒(méi)有占用車位，但也是車位的共有人，理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上獲得補(bǔ)償。因此，如果張先生岳母所在的小區(qū)增設(shè)了停車位，并委托物業(yè)公司收取停車費(fèi)，其行為并無(wú)違法之處。張先生雖然支付了停車費(fèi)，但其岳母作為小區(qū)的業(yè)主也是受益人，對(duì)其來(lái)說(shuō)也無(wú)不合理之處。
一戶業(yè)主可以使用幾個(gè)車位?
物業(yè)公司魏先生：我們小區(qū)的車位現(xiàn)在越來(lái)越緊張，有的業(yè)主占了兩個(gè)甚至三個(gè)車位，導(dǎo)致后來(lái)的業(yè)主沒(méi)有車位可租。我們能否要求這種多租了車位的人家退出一些車位來(lái)，有沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)定?
最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的。因此這個(gè)問(wèn)題要看你們小區(qū)車位的配置比例。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果你們小區(qū)的車位配置比例是0.5：1，也就是說(shuō)，小區(qū)最多只能有一半的業(yè)主可以享有車位。一戶業(yè)主所獲得的車位不能超過(guò)1個(gè)，如果多于1個(gè)，就違反了配置比例。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)拒絕業(yè)主購(gòu)買或租賃多于1個(gè)車位的要求。你們可以要求這些業(yè)主讓出一些車位。如果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司向同一戶業(yè)主出售或出租了2個(gè)或2個(gè)以上車位，其他沒(méi)有購(gòu)買或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認(rèn)合同無(wú)效。：
能不能購(gòu)買或者租賃鄰近小區(qū)的車位?
讀者何女士：我是新區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，我們小區(qū)車位較為緊張，但是鄰近有幾個(gè)剛開(kāi)發(fā)的小區(qū)，入住率很低，車位的售價(jià)和租金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們小區(qū)，因此我們小區(qū)里很多人都在附近小區(qū)租了車位，甚至有些人還買了車位。如果我在附近的小區(qū)買了或者租了車位，這個(gè)合同有沒(méi)有效，我們的權(quán)利能不能得到保障?
《物權(quán)法》74條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”。這是一項(xiàng)強(qiáng)制性的規(guī)定，意味著不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，也必須滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要之后才可以購(gòu)買該小區(qū)的車位。在目前的情況下，不建議您購(gòu)買鄰近小區(qū)的車位，因?yàn)殡S著這些小區(qū)入住人口的不斷增加，對(duì)車位的需求也會(huì)相應(yīng)增加，只要將來(lái)無(wú)法實(shí)現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟，法院都有可能認(rèn)定其他小區(qū)業(yè)主購(gòu)買車位的合同無(wú)效，您的利益可能難以得到保障。
那么，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢?按照《物權(quán)法》物盡其用的原則，是可以的。業(yè)主的需求釋放有一個(gè)時(shí)間段，小區(qū)開(kāi)發(fā)初期，入住率還不高，小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力還有限，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許開(kāi)發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護(hù)開(kāi)發(fā)商盡快收回車位、車庫(kù)成本的合法權(quán)益，這也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問(wèn)題。目前你在鄰近小區(qū)租賃車位使用沒(méi)有任何法律上的風(fēng)險(xiǎn)。但將車庫(kù)車位向業(yè)主之外的人出租的前提還是任何時(shí)候都必須首先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要，因此，租賃合同約定的租賃期限不宜過(guò)長(zhǎng)。
嘉賓訪談
車位糾紛的解決
需要各方共同努力
關(guān)于小區(qū)車位的歸屬，《物權(quán)法草案》在起草過(guò)程中，就有多種不同的觀點(diǎn)。2007年《物權(quán)法》頒布后，雖對(duì)小區(qū)車位歸屬等爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行了若干規(guī)定，但可以說(shuō)語(yǔ)焉不詳。為此，最高人民法院在今年5月24日同一天公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，這兩條關(guān)系到車位產(chǎn)權(quán)的司法解釋已經(jīng)于今年10月1日開(kāi)始施行。然而由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定相當(dāng)不完善，對(duì)于車位糾紛來(lái)說(shuō)，還留下了許多需要解決的問(wèn)題。目前的糾紛主要集中為車位收費(fèi)糾紛、地下車位權(quán)屬糾紛和車位只售不租引起的糾紛。
相關(guān)糾紛的調(diào)處需要協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)等多方面利益，這不僅呼喚著更為清晰、明確的具體規(guī)則的出臺(tái)，同時(shí)也依靠社會(huì)各方的共同努力。國(guó)家宏觀調(diào)控部門和房地產(chǎn)主管部門，應(yīng)當(dāng)抓緊研究并制訂政策和措施，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多修多建車位。物業(yè)公司要依法經(jīng)營(yíng)，在全體業(yè)主委托下進(jìn)行服務(wù)，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，獲取相應(yīng)的報(bào)酬。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值、增值，更好的實(shí)現(xiàn)房屋的使用價(jià)值，也要妥善處理與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的關(guān)系，更重要的是依靠法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。當(dāng)然，問(wèn)題的根本還是落在開(kāi)發(fā)商身上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該體現(xiàn)自己的社會(huì)責(zé)任感和商業(yè)倫理水平，提升自身社會(huì)形象，以實(shí)際行動(dòng)方便業(yè)主購(gòu)買、承租車位。
