延期辦理房產(chǎn)證是房屋買賣糾紛中常見的糾紛之一，作為一名業(yè)主應該如何維權(quán)。延期辦理房產(chǎn)證是一種怎樣的行為，是否屬于違約行為。
[案件介紹]
上訴人(原審原告)甲某。
被上訴人(原審被告)乙公司。
一、基本案情
2000年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預售契約》，約定由甲某購買乙公司開發(fā)的位于北京市某區(qū)某里公寓B座1604號房屋，房款總計952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同簽訂后，甲某依約支付了房款，應付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式發(fā)票。雙方另約定，雙方同意房屋符合交用條件時按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關稅費。甲某于2004年1月8日提前清償了按揭貸款。
2000年9月20日，甲某辦理了收房手續(xù)。此后，甲某于2004年1月8日結(jié)清了個人購房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，并由乙公司承擔本案訴訟費用。另查，2001年8月24日，北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務所向某區(qū)房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，乙公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。又查，乙公司于2003年9月向該公寓業(yè)主發(fā)放了通告，該通告載明，乙公司于2003年底前協(xié)助公寓業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù);同時要求辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的業(yè)主交納契稅、維修基金，并需準備個人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的相關資料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了訴爭房屋所在的北京市某區(qū)某里1號樓、2號樓的房屋所有權(quán)證。
二、一審法院的認定與判決
北京市某區(qū)人民法院判決認定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預售契約系雙方協(xié)商一致的真實意思表示，且不違背相關法律規(guī)定，應為有效合同。根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務所2001年8月24日出具的證明可以證實，乙公司于甲某交納契稅及公共維修基金前已具備了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，并已登記備案。甲某在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時取得房屋權(quán)屬證書，并非由于乙公司的過錯所致，故判決駁回甲某的訴訟請求。
三、當事人的上訴請求與答辯理由
甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請求是：1.由被上訴人支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金;2.由被上訴人承擔本案訴訟費用。上訴理由是：被上訴人遲至2005年1月才辦理了所開發(fā)房屋的初始登記(取得大產(chǎn)權(quán)證)，據(jù)此導致上訴人在4年的時間里無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，已構(gòu)成違約，應承擔遲延辦證的責任。
乙公司辯稱，同意一審判決。甲某在我公司購買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時提供應繳納的辦理產(chǎn)權(quán)證的費用及相關資料所致。甲某的契稅直至2004年4月才繳納，相關資料至今未提交。另外，預售商品房的辦證義務屬于甲某，我公司承擔的只是協(xié)助義務。甲某未提交委托我公司辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，未與我公司共同辦理產(chǎn)權(quán)證，亦未及時繳費及提交手續(xù)。我公司應提交的資料已經(jīng)提交房管部門，我公司在辦理手續(xù)上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請求。
四、二審法院的認定與判決
鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時間相互矛盾，為充分保護雙方當事人的訴權(quán)，進一步查清開發(fā)商乙公司是否存有逾期辦證的事實，二審法院依職權(quán)于2005年6月13日赴北京市某區(qū)房屋土地管理部門、相關檔案部門調(diào)取了乙公司所開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證檔案材料，包括：
證據(jù)1.北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書，座落是北京市某區(qū)某里1、2號樓房，申請人是乙公司，申請日期是2004年12月13日;
證據(jù)2.乙公司承諾書;
證據(jù)3.編號(2004)年第475號，竣工項目地價款核實復函，項目名稱是乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房，出具人是北京市土地利用事務中心，出具日期2004年12月9日;
證據(jù)4.北京市規(guī)劃委員會某分局行政處罰決定書，處罰日期2004年10月8日;
證據(jù)5.北京市規(guī)劃委員會某分局監(jiān)督檢查科向北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務所出具的回復函，主要內(nèi)容是已對乙公司進行了處罰，同意北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務所按規(guī)定辦理有關產(chǎn)權(quán)手續(xù)，出具日期2004年10月8日;
證據(jù)6.案例編號2004006779號業(yè)務受理單，受理時間：2004年12月13日，業(yè)務類別：初始登記，申請人：乙公司，座落：北京市某區(qū)某里1、2號樓房，出具單位：某區(qū)國土房管局服務大廳;
證據(jù)7.收繳證件附頁。
二審法院于2005年6月15日組織雙方當事人對上述調(diào)取的證據(jù)進行庭審質(zhì)證。雙方當事人對上述調(diào)取證據(jù)的真實性、關聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關證據(jù)，本院查明：被上訴人作為申請人于2004年12月13日向某區(qū)國土房管局服務大廳報送了其開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房的初始登記所需的完備的材料，至此，被上訴人才完成了辦理報送新建房屋初始登記的法定義務。
另查明，雙方均承認2000年8月10日所簽訂的雖然為《北京市內(nèi)銷商品房預售契約》，但所購商品房在簽約時是現(xiàn)房。
二審法院認為，根據(jù)有關房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行初始登記為前提。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日2000年8月10日起90日內(nèi)(即2000年11月8日前)，上訴人由于被上訴人(出賣人)的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，被上訴人應當承擔違約責任。本案中，被上訴人遲至2004年12月13日才辦理報送初始登記，因此被上訴人關于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，與法院查明的事實不符，不予采信。被上訴人自2000年11月9日起到2004年12月13日止應對上訴人承擔逾期辦證的違約責任。
