約定購買房屋，開發(fā)商卻遲遲未辦下房產(chǎn)證，購房者該怎樣維護(hù)自己的權(quán)利?記者從濟(jì)南仲裁委得知，今年以來，涉及房產(chǎn)證糾紛的仲裁案件不斷增多，其中有關(guān)逾期辦證違約責(zé)任的問題較為突出。
幾年前，市民甲某與乙公司簽訂《商品房買賣合同》(期房)，約定購買乙公司開發(fā)建設(shè)的某樓盤建筑面積為126平方米的房屋，乙公司在1年內(nèi)向甲某交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房并保證甲某1年內(nèi)取得房產(chǎn)證。合同未約定甲某未能取得房產(chǎn)證時(shí)乙公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。合同簽訂后，甲某按照合同向乙公司支付全部購房款，雙方辦理商品房交接手續(xù)，但甲某4年后仍未取得商品房房產(chǎn)證。期間甲某得知，乙公司也是在4年后才完成其開發(fā)小區(qū)商品房的初始登記。
乙公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任?濟(jì)南仲裁委員會(huì)仲裁員、山東眾成仁和律師事務(wù)所律師姚虎明介紹，此案涉及辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體、責(zé)任承擔(dān)、賠償金額、訴訟時(shí)限等多個(gè)法律問題，可供有類似疑問的消費(fèi)者借鑒。
由于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定不一致，導(dǎo)致對(duì)辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解不同，因此一般辦理房產(chǎn)證需要通過開發(fā)商完成初始登記(備案工作)、購房人向房管部門提出申請(qǐng)、房管部門審查材料發(fā)證等程序。辦理房產(chǎn)證的三方行為具有關(guān)聯(lián)性、順序性。乙公司在合同中約定，保證甲某在1年的約定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證，這種約定未明確辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體，只能按照一般辦理房產(chǎn)證的三方共同行為來理解，乙公司應(yīng)當(dāng)于1年的約定時(shí)間內(nèi)完成房屋的初始登記(備案)工作，但事實(shí)上該公司卻是在4年后才完成，并且未通知甲某，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》(期房)未約定逾期辦證的違約責(zé)任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
仲裁員提醒，逾期辦證的違約金請(qǐng)求權(quán)存在訴訟時(shí)效問題。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院或仲裁委員會(huì)請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。實(shí)踐中，有的購房人買到房屋后長(zhǎng)期無法取得房產(chǎn)證，應(yīng)當(dāng)注意2年的訴訟時(shí)效期限的規(guī)定，對(duì)超過訴訟時(shí)效期部分的違約金訴求將難以支持。
