逾期辦理房屋所有權證的法律后果分析
近期因房產公司逾期辦理房屋所有權證書,買受人依“商品房買賣合同”為據，提請仲裁或訴訟的案件逐步增多,使房產公司不得不將及時辦理房屋產權證書列入議事日程并引起高度重視,以避免不必要的損失。本文就“逾期辦理房屋所有權證”引起的相關案件，對該行為后果作淺要分析：
關于提起仲裁的法律依據
房屋權屬證書是享有房產所有權的法定要件，在商品房買賣中，出賣人交付房屋并辦妥房屋產權證是房地產出賣人約定的基本義務。因此，相關的法律、法規對商品房買賣中辦理房屋權屬證書的期限作出明確規定，如：1998年7月20日頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”;2000年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續”等。
自2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，對商品房買賣中出賣人辦理房屋產權證書的義務和期限作出了十分具體的規定，該解釋第18條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”同時，該解釋對于出賣人遲延辦理產權證，買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規定，第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
該公司與王先生等三人簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定在該公司未能如約辦理房產證時，按約定第2款即：“買受人不退房，出賣人按已付房價款的20%向買受人支付違約金。”，依此，王先生等三人提起仲裁(或訴訟)具有法定和約定的依據。
關于辦理房屋權屬證書的一般程序
1、依照上述法律法規，目前烏魯木齊市房產登記機構對于以銀行按揭貸款方式購房的買受人辦理房產證的通行程序是：
①買賣雙方簽訂《商品房賣合同》及買受人支付首付款——②向銀行申請余款抵押貸款——③銀行審查合格簽訂借款合同、抵押合同——④登記機關辦理抵押登記——⑤銀行發放貸款劃入出賣人賬戶——⑥出賣人出具購房發票并辦理房屋所有權證及他項權證——⑦房屋他項權證及購房發票交銀行保管——⑧房產證留存登記機關——⑨經公證的借款合同和抵押合同和商品房買賣合同買賣雙方各持一份——⑩買受人向銀行還清借款時辦理解除抵押手續取得房產權證及購房發票
2、如買受人一次性付款辦理房產證書的程序是：
①買賣雙方簽訂《商品房賣合同》及買受人支付購房款——②出賣人出具購房發票并辦理房屋所有權證明——③買受人取得房產證及購房發票
3、如買受人提前還貸取得房產證書的程序是：
①買賣雙方簽訂《商品房賣合同》及買受人支付首付款——②向銀行申請余款抵押貸款——③銀行審查合格簽訂借款合同、抵押合同——④登記機關辦理抵押登記——⑤銀行發放貸款劃入出賣人賬戶——⑥出賣人出具購房發票并辦理房屋所有權證及他項權證——⑦房屋他項權證及購房發票交銀行保管、房產證留存登記機關——⑧經公證的借款合同和抵押合同和商品房買賣合同買賣雙方各持一份——⑨買受人向銀行提出提前還清借款的申請經批準并余款支付完畢——⑩銀行返還他項權證辦理解除抵押手續、買受人取得房產權證及購房發票
房產公司逾期辦理房產證是否應當承擔違約責任
按照法律規定，依法成立的合同，受法律保護。房產公司與王先生等三人簽訂的《商品房買賣合同》系雙方協商自愿訂立,符合法律規定已生效并履行，受法律保護。
依據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條“關于產權登記的約定”：在商品房交付使用(2003年9月30日)后90日內，即在2003年12月30日之前，房產公司應當將辦理權屬登記所須提供的資料報產權登記機關備案。只要買受人王先生等三人能夠提供證據證明是由于該公司的責任造成提交資料遲延，從而使王先生等三人未能在規定期限內取得房屋權屬證書，則房產公司就須按照合同約定(即第十五條)向王先生等三人承擔違約賠償責任。王先生等兩人的房屋所有權證書已于2004年6月確權核準，并于2004年8月取得，屬于遲延履行，但依合同已構成違約、而陳某的房屋權屬證書的辦理事宜，至提起仲裁時，房產公司尚未提交相關資料，啟動辦理程序，對此，房產公司理應對王先生等三人承擔由該合同關系所產生的民事違約責任。
