宋先生向某房地產開發有限公司購買了其開發的房屋，雙方在預售合同中約定了開發公司應在2007年11月8日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證。但開發公司由于自身原因，直至2008年3月還未拿到新建商品房房地產權證，致使宋先生遲遲無法辦理該房屋的小產證。
宋先生為此要求開發公司承擔其逾期取得房屋產權證明的損失;開發公司認為預售合同中未約定其須就宋先生逾期取得產證承擔違約責任，拒絕了宋先生的索賠要求;宋先生為此提起了訴訟。
律師點評：在《商品房預售合同》中對發展商取得大產證的日期有所約定，但僅約定了到時不能取得大產證，購房人有權單方面解除合同，而未對發展商逾期取得大產證造成購房人逾期取得小產證的違約責任作約定。上述案例中，宋先生可依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”，要求開發公司承擔損害賠償責任。
綜上，建議購房者在預售合同中，對辦理房屋所有權登記的期限及發展商逾期辦理產證，購房者仍接受房屋，發展商所應承擔的違約金作明確約定，以便更好得維護自己的權利。
