遲延或不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的法律責(zé)任
律師說(shuō)案
2000年底，被告環(huán)球公司在取得開發(fā)北京市羅莊H-4-48X土地建設(shè)的全部手續(xù)(包括2000規(guī)劃建字130X號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)后，開發(fā)建設(shè)并銷售某小區(qū)1至3號(hào)樓的商品房。2002年1月21日，環(huán)球公司作為出賣人與買受人林某森簽訂《商品房買賣合同》，確認(rèn)林某森購(gòu)買某小區(qū)第3座首層08號(hào)預(yù)售商品房。合同中約定，出賣人應(yīng)在商品房交付使用后60天日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的5%向買受支付違約金。合同簽訂后，林某森如期按08號(hào)住房的實(shí)測(cè)面積向環(huán)球公司交付了全部購(gòu)房款共計(jì)人民幣2786450元，環(huán)球公司亦于2002年2月28日如期向林某森交付了08號(hào)住房。但之后環(huán)球公司遲遲不予辦理權(quán)屬登記手續(xù)，雖經(jīng)林某森多次催促，亦始終未按合同約定，協(xié)助林某森取得所購(gòu)房屋的房產(chǎn)所有證。林某森后來(lái)得知，環(huán)球公司之所以不能按約辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，是因?yàn)榄h(huán)球公司開發(fā)的部分房屋超出規(guī)劃設(shè)計(jì)，為違法建筑，無(wú)法取得規(guī)劃許可證。2005年6月，為保護(hù)自己的合法權(quán)益，林某森向人民法院提起訴訟，要求環(huán)球公司立即為其辦理所購(gòu)房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，并按合同的約定支付違約金人民幣139322元及承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
以案說(shuō)法
庭審中，環(huán)球公司辯稱：“林某森確實(shí)購(gòu)買了我公司開發(fā)的商品房。我公司在開發(fā)過(guò)程中，雖然有部分建筑面積超出規(guī)劃，但我公司均及時(shí)向行政機(jī)關(guān)交納了罰款，并與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，規(guī)劃許可手續(xù)未能及時(shí)取得與行政部門的行政行為有關(guān)，我公司并無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)。該樓盤長(zhǎng)期無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證的根本原因不是因?yàn)槲夜荆且驗(yàn)橄嚓P(guān)多個(gè)行政主管部門對(duì)加層、綠地等問(wèn)題認(rèn)識(shí)不一所致。現(xiàn)我公司已取得規(guī)劃許可手續(xù)，正在辦理大產(chǎn)權(quán)，以后會(huì)及時(shí)為林某森辦理其所購(gòu)商品房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因我公司并不存在主觀過(guò)錯(cuò)，且林某森從未向我公司主張過(guò)違約金，已超過(guò)訴訟時(shí)效，故不同意向其支付違約金。”
人民法院經(jīng)審理查明：因環(huán)球公司在未取得3號(hào)樓加層部分的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下擅自開工建設(shè)加層部分，導(dǎo)致實(shí)際建設(shè)的總面積與審批確認(rèn)的總面積值不相符，故不能辦理房屋初始登記手續(xù)，亦因此不能辦理各套商品房的權(quán)屬手續(xù)。后經(jīng)環(huán)球公司申請(qǐng)，北京市規(guī)劃委員會(huì)于2003年6月23日制作(2003)規(guī)補(bǔ)字第X64號(hào)《關(guān)于原則同意補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的函》，函告環(huán)球公司在接受行政處罰、與北側(cè)單位達(dá)成書面協(xié)議、與被遮擋住房達(dá)成書面協(xié)議、將北側(cè)市政道路代征地予以清理騰退后，即可補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。2003年7月28日，北京市規(guī)劃委員會(huì)制作京規(guī)行決字(2003)第005X號(hào)《行政處罰決定書》，確認(rèn)：某小區(qū)3號(hào)住房實(shí)際建設(shè)規(guī)模超出原建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)規(guī)模的6334平方米已構(gòu)成違法建設(shè)，決定進(jìn)行處罰處理，罰款金額2533600元。當(dāng)日，環(huán)球公司全額交納了罰款。之后，環(huán)球公司亦分別與某小區(qū)北側(cè)的小區(qū)開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及受遮擋的某小區(qū)的住戶逐一達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，并與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃處、市政交通等涉及對(duì)北側(cè)市政道路代征地處理的行政部門達(dá)成一致意見，即將該地作為某小區(qū)北側(cè)市政路綠化方案的組成部分，維持現(xiàn)狀，作為某小區(qū)北側(cè)的綠化帶及停車場(chǎng)。2005年5月9日，環(huán)球公司最終取得所需的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(2005規(guī)建字023X號(hào)，確認(rèn)建設(shè)規(guī)模76414.49平方米)，并于第二日將全部相關(guān)手續(xù)交于北京市海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局，開始辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
因此，人民法院認(rèn)為：合法的買賣關(guān)系受法律保護(hù)。林某森與環(huán)球公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容并無(wú)違法之處，故該合同合法有效。林某森與環(huán)球公司均應(yīng)按合同中約定的內(nèi)容全面履行各自的義務(wù)。依據(jù)雙方的約定，環(huán)球公司確實(shí)負(fù)有在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)，如因環(huán)球公司之原因未履行義務(wù)，造成林某森無(wú)法及時(shí)取得所購(gòu)房屋權(quán)屬證明的后果，則應(yīng)按林某森已付房款的5%支付違約金。現(xiàn)依據(jù)雙方的證據(jù)，可以確認(rèn)環(huán)球公司在協(xié)調(diào)并取得新的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》過(guò)程中，雖然采取積極主動(dòng)的態(tài)度，但其在未取得加層建筑審批手續(xù)的前提下即擅自開工建設(shè)，是最終導(dǎo)致形成違法建設(shè)、無(wú)法辦理房屋初始登記及林某森長(zhǎng)期無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明后果的根本原因，具有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。現(xiàn)環(huán)球公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)依據(jù)合同的約定，向林某森支付違約金。就訴訟時(shí)效一節(jié)，雖然林某森在向環(huán)球公司主張時(shí)未明確提出索取違約金的主張，但其持續(xù)向環(huán)球公司主張辦理權(quán)屬登記手續(xù)的行為，已足以表明其維護(hù)自身權(quán)益的意思表示，足以產(chǎn)生中斷林某森主張違約金訴訟時(shí)效的效果。故法院對(duì)環(huán)球公司有關(guān)訴訟時(shí)效的抗辯事由不予采信。鑒于環(huán)球公司現(xiàn)已向相關(guān)部門提交所需手續(xù)，并開始辦理房屋初始登記，法院對(duì)此不再另行確認(rèn)期限。待環(huán)球公司取得房屋初始登記后，應(yīng)及時(shí)協(xié)助林某森辦理所購(gòu)房屋的權(quán)屬登記，林某森亦應(yīng)予以必要的配合。環(huán)球公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記證明手續(xù)的限期，將由法院酌情確認(rèn)。
于是判決如下：一、環(huán)球公司在取得本市海淀區(qū)羅莊南里某小區(qū)一到三號(hào)樓的初始產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后的三十日內(nèi)，將為辦理北京市海淀區(qū)羅莊南里某小區(qū)三號(hào)樓首層08室住房權(quán)屬登記所需的，應(yīng)由環(huán)球公司提交的全部材料交付行政主管部門，逾期不提交的，則以總房款為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期活期存款利率向林某森支付自逾期之日至實(shí)際交付上述材料時(shí)止的逾期賠償金;二、本判決生效后十五日內(nèi)，環(huán)球公司向林某森支付違約金人民幣十三萬(wàn)九千三百二十二元。
