問(wèn)：我與開(kāi)發(fā)商在2004年9月簽訂了一份購(gòu)房合同，交房時(shí)間為2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付違約金。后來(lái)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有如期交房，直到今年5月才通知我辦理入住手續(xù)。
最近，我向開(kāi)發(fā)商提出支付違約金后，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)違約金可折抵物業(yè)管理費(fèi)，并許諾自入住后可免收兩年物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商的這種做法是否合法？法律在此方面有何規(guī)定？
答：這種做法是不合法的。首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”不能相互抵消。
其次，對(duì)于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———購(gòu)房人同意。
而且在司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人———物業(yè)管理公司的同意。
第三，折抵一年以上物業(yè)管理費(fèi)也是違法的。
相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費(fèi)時(shí)，不得一次性預(yù)收多年物業(yè)管理費(fèi)。而開(kāi)發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。所以這種做法是違法的。
最后，用物業(yè)管理費(fèi)折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費(fèi)者，在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存與開(kāi)發(fā)商逾期交房相關(guān)的書(shū)面違約證據(jù)，以便在日后進(jìn)一步處理該問(wèn)題時(shí)能得到法律保護(hù)。
