房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主間因延遲交付實(shí)物房屋和房屋權(quán)利所致的糾紛，一直是商品房預(yù)售合同糾紛涉訟的主要原因。對于如何確定開發(fā)商的違約責(zé)任，審判實(shí)踐中適用法律不盡統(tǒng)一。本案在此類案件中較具典型性，其處理結(jié)果對審理此類案件具有一定的借鑒作用。
【案情簡介】
一審判決：
二、上海振*物業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)，向楊某青、劉某勇支付逾期交房(權(quán)利交付)違約金(自2003年8月10日起，至上海振*物業(yè)有限公司向楊某青、劉某勇發(fā)出可辦理房屋小產(chǎn)證的通知日止，按楊某青、劉某勇已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算);(上述兩項(xiàng)應(yīng)支付款項(xiàng)中應(yīng)扣除上海振*物業(yè)有限公司已支付楊某青、劉某勇的違約金人民幣10,024.69元);
四、楊某青、劉某勇的其他訴訟請求不予支持。
【評析意見】
開發(fā)商逾期交付實(shí)物房屋以及房屋權(quán)利的，如何確定其違約責(zé)任?對此，存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，交付的標(biāo)志是房屋權(quán)屬的變動(dòng)，交付實(shí)物房屋只是交付行為的一部分。因此，開發(fā)商即使未能按期交付實(shí)物房屋及房屋權(quán)利，也只須承擔(dān)一種違約責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，違約責(zé)任的根本目的是為了補(bǔ)償一方遭受的利益損失，而房屋的實(shí)物交付與權(quán)利交付所對應(yīng)的利益不同，實(shí)物對應(yīng)的是對房屋的使用、收益的利益，而權(quán)利對應(yīng)的是對房屋處分的利益。因此，開發(fā)商應(yīng)依約按不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)履行不同的交付義務(wù)，違反任何一個(gè)約定義務(wù)，都應(yīng)分別承擔(dān)與之相對應(yīng)的違約責(zé)任。本案的處理采用了第二種觀點(diǎn)。
依據(jù)合同約定，在振川公司未能按期取得大產(chǎn)證時(shí)，楊某青等有權(quán)解除合同，并由振川公司承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。現(xiàn)楊某青等放棄解除合同權(quán)利的行使，是否就意味著其不再享有違約賠償請求權(quán)?對此，亦有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，楊某青等放棄了解除合同權(quán)的行使，應(yīng)視為其放棄了向振川公司主張承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。故此后其可以要求繼續(xù)履行合同，但不能以雙方對違約責(zé)任沒有約定為由，主張參照法定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算違約金。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，解除權(quán)是一種形成權(quán)，僅以權(quán)利人單方的意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅，權(quán)利人有權(quán)單方選擇放棄。而且，解除權(quán)與債權(quán)請求權(quán)屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的權(quán)利。解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于盡早結(jié)束效率低下、不穩(wěn)定的合同關(guān)系，以避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失，其本身也無法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的。因此，放棄約定的解除權(quán)也并不意味著放棄追究違約責(zé)任。故本案中楊某青等雖放棄了解除權(quán)，但其仍然有權(quán)依據(jù)合同約定行使債權(quán)請求權(quán)，要求振川公司承擔(dān)違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。本案的處理采用了第二種觀點(diǎn)。
對于振川公司未交付實(shí)物房屋的違約責(zé)任，雙方在合同中已有約定,振川公司應(yīng)按約支付。但對于振川公司未交付房屋權(quán)利的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，雙方在合同中未作約定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”
