本案雙方對三千余平方米房屋的買賣合同，即未約定明確的余款付款期限，也未約定清楚逾期交房的違約金計(jì)算基數(shù)，實(shí)在令人吃驚。雙方糾紛的發(fā)生恐怕跟合同的馬虎含混不無關(guān)系。
最后法院判決按照已付款額為基數(shù)計(jì)算違約金，雖然不無爭議，個人認(rèn)為就個案來看，還是比較公平的。
對開發(fā)商的霸道如何說“不”
開發(fā)商逾期4年才交房，且房屋層高也不符合合同約定,于是買房人要求降價。雙方為合同履行問題發(fā)生了爭議。孰料，開發(fā)商在報(bào)紙上登個公告、用特快專遞發(fā)個通知，就要解除商品房買賣合同。安徽兩級法院審理后，都對開發(fā)商的這種霸道行徑說“不”。
逾期交房生官司
劉某、彭某(下稱劉、彭)與蚌埠房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司住宅分公司(簡稱蚌房住宅分公司)于2003年6月簽訂一份《商品房買賣合同》，約定劉、彭購買一套該公司開發(fā)建設(shè)的建筑面積為3026.54平方米的營業(yè)性用房，總價款為553萬余元。合同簽訂時，買受人預(yù)付100萬元。出賣人應(yīng)當(dāng)在2004年12月31日前將商品房交付買受人使用，逾期交房，出賣人按日向買受人支付萬分之三的違約金等。合同簽訂后，劉、彭交納了房款100萬元。2008年12月30日，蚌房住宅分公司在《蚌埠日報(bào)》上發(fā)布公告，通知劉、彭，在通知見報(bào)之日起七日內(nèi)至該公司支付購房款453萬余元，并辦理房屋交接手續(xù)。逾期該公司將依法解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。2009年4月2日，劉、彭將開發(fā)商訴至蚌埠市中級人民法院，請求判令：蚌房集團(tuán)及分公司交付房屋并支付至交房時止的逾期交房違約金243萬余元;賠償其因房屋面積短少部分的損失61萬余元;蚌房集團(tuán)欲交付的房屋層高不符合合同約定,應(yīng)予以降價。
為此，開發(fā)商很生氣。去年5月6日，蚌埠房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(簡稱蚌房集團(tuán))通過國內(nèi)特快專遞的方式向劉、彭發(fā)出了《關(guān)于解除商品房買賣合同的通知》，宣告解除之間簽訂的合同。同時向法院提出反訴，請求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除。
蚌埠中院經(jīng)審理認(rèn)為：劉、彭與蚌房住宅分公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行自己的義務(wù)。雙方在合同中僅有預(yù)付款的約定，對剩余房款的支付期限并沒有明確約定。在蚌房集團(tuán)遲延交付房屋已經(jīng)違約的情況下，蚌房住宅分公司提出了履行方案，但雙方在違約金、房屋面積及層高等問題上并沒有達(dá)成一致意見，而且蚌房住宅分公司提出交付房屋的面積與合同約定也不一致。蚌房集團(tuán)以劉、彭遲延付款為由解除合同，沒有事實(shí)根據(jù)，要求確認(rèn)雙方的合同已經(jīng)解除的反訴請求不能成立。
由于雙方在合同中明確約定以產(chǎn)權(quán)處核定面積為準(zhǔn)，以最終核定面積進(jìn)行結(jié)算;合同中有關(guān)房屋層高也約定的是暫定層高。在房屋未實(shí)際交付的情況下，因房屋面積及層高無法確認(rèn)，劉、彭要求蚌房集團(tuán)賠償房屋面積短少部分的損失及因?qū)痈卟蛔銣p少房屋價款，沒有事實(shí)根據(jù)，雙方可在房屋實(shí)際交付后另行處理。
蚌埠中院一審判決：蚌房集團(tuán)將雙方合同約定的“麗都園”二期拐角營業(yè)房交付劉、彭;蚌房集團(tuán)支付劉、彭逾期交房違約金44萬余元;駁回蚌房集團(tuán)及蚌房住宅分公司的反訴請求。
違約就該擔(dān)責(zé)任
宣判后，劉、彭與蚌房集團(tuán)均不服，向安徽省高級人民法院提出上訴。
劉、彭上訴提出：最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。也就是說該司法解釋對于逾期交付房屋的，是按照未交房部分的租金計(jì)算賠償損失的。逾期交付房屋按照已付房款數(shù)額計(jì)算支付違約金除非雙方在合同中明確約定，一審法院判決要求蚌房集團(tuán)按照已付購房款計(jì)算逾期交房違約金沒有任何依據(jù)。劉、彭兩人請求二審依法改判。
蚌房集團(tuán)在法庭上答辯稱：雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了出賣人交付房屋的時間是2004年12月31日，盡管沒有明確買受人交付房款的時間，但依據(jù)買賣合同雙方權(quán)利與義務(wù)相對應(yīng)的關(guān)系及交易習(xí)慣，應(yīng)確認(rèn)購房人支付房款的時間是在2004年12月31日。但購房人除支付100萬元預(yù)付款外，剩余絕大部分房款至今未支付，故蚌房集團(tuán)享有同時履行抗辯權(quán)，蚌房集團(tuán)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。“即使合同對購房人的支付房款時間約定不明，也意味著蚌房集團(tuán)隨時可以要求購房人支付房款。”蚌房集團(tuán)的代理人說。2008年12月30日，蚌房集團(tuán)在具備交付房屋條件時，即以登報(bào)的形式通知了購房人，明確了購房人應(yīng)付房款的數(shù)額和時間，購房人應(yīng)當(dāng)履行支付房款的合同義務(wù)，但購房人至今拒絕支付房款，其行為顯屬違約，故購房人追究蚌房集團(tuán)逾期交房的違約責(zé)任不能成立。由于購房人所付房款不足總房款的五分之一，余款拒不履行，蚌房集團(tuán)依據(jù)合同法依法行使了合同解除權(quán)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
開發(fā)商單方解除合同無效
安徽高院民四庭公開開庭審理此案時，合議庭綜合當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證以及訴辯意見，歸納出此案的兩大爭議焦點(diǎn)：1.2009年5月6日蚌房集團(tuán)用特快專遞向劉、彭發(fā)出的解除《商品房買賣合同》的通知，能否產(chǎn)生解除合同的法律效力?2.若合同未解除，根據(jù)雙方合同的約定，蚌房集團(tuán)應(yīng)承擔(dān)每日萬分之三的逾期交房違約責(zé)任，那么違約金的計(jì)算基數(shù)是按已付購房款數(shù)額還是按總房價款數(shù)額?
法官分析認(rèn)為，劉、彭與蚌房住宅分公司于2003年6月13日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。劉、彭按約定履行了給付100萬元預(yù)付房款的義務(wù)，蚌房集團(tuán)及其分公司未按約定于2004年12月31日前交付所售房屋，顯屬違約。2008年12月30日蚌房集團(tuán)雖以登報(bào)方式通知劉、彭支付購房余款和辦理交房手續(xù)，但蚌房集團(tuán)至今未能提供證據(jù)證明房屋已符合交付條件，劉、彭據(jù)此行使先履行抗辯權(quán)符合法律規(guī)定，蚌房集團(tuán)處在持續(xù)違約狀態(tài)下不享有解除合同的權(quán)利。因此，蚌房集團(tuán)于去年5月6日用特快專遞向劉、彭發(fā)出《解除合同通知書》不發(fā)生法律效力，其提出《商品房買賣合同》已經(jīng)解除的上訴理由不能成立。
