開發商未能按照合同的約定如期交房，實際上是一種違約行為，但開發商往往不愿履行違約責任，給業主相應的賠償。業主與開發商的交涉大多不歡而散，最后業主只能拿起法律的武器來維護自己的合法權益，這其實也是解決問題的最有效的手段。近日，萬*邦都市花園二期的業主宋小姐就是通過法律手段獲得開發商應在去年就賠付的延期交房的違約金。記者采訪到宋小姐，就整個賠付過程全面還原，給有類似經歷的讀者做個參考。
違約不賠業主上訴
2000年9月30日，宋小姐和上海萬*邦企業集團有限公司(以下簡稱萬*邦公司)簽訂《上海市商品房預售合同》(以下簡稱《合同》)，購買萬*邦二期的一套房子，總價為人民幣392601.56元。按照《合同》約定，萬*邦公司應于2001年11月30日前將宋小姐所購買的房屋交付使用，且必須符合以下條件：1、房屋取得《住宅交付使用許可證》;2、萬*邦公司對該房屋設定的抵押已注銷;3、萬*邦公司已按規定繳納了物業維修基金;4、如萬*邦公司在2001年12月31日前沒有取得新建商品房房地產權證(大產證)，宋小姐有權單方面解除合同。
但是，萬*邦公司實際取得新建商品房房地產權證的日期為2002年2月5日，實際交納物業維修基金的時間為2002年1月29日，按照《合同》約定已經違約。在與萬*邦公司多次交涉未果的情況下，宋小姐遂委托代理人秦某德先生向上海市浦東新區人民法院依法提起訴訟，要求萬*邦公司賠付違約金人民幣7066.82元(違約金的計算自2001年12月1日起至2002年1月29日止，每天的違約金按總房價的萬分之三計算)，并負擔本案訴訟費。
開發商無奈找“原因”
萬*邦公司稱延期交房事出有因。在本案涉訟房屋建造期間，本市遭遇特強降雨五天，在施工期間還遇到酷熱天氣二十三天，在這些情況下無法正常施工。此外，當時又恰逢上海召開APEC會議，交通受到限制，所需建材無法運至導致無法施工。基于上述原因，認為應當免除萬*邦公司部分逾期交房責任。
法院維護業主權益
法院認為，依法成立的合同受法律保護。被告萬*邦公司在《合同》規定的期限內沒有辦理出上海市房地產權證，違反了交房條件的約定。因此，即使宋小姐在萬*邦公司辦理出上海市房地產權證并繳納物業維修基金前入住所購商品房，萬*邦公司的行為也構成了違約，理應按照合同的約定承擔相應的違約責任。法院還認為，萬*邦公司辯稱的逾期交房理由，不構成不可抗力，故不能部分地免除被告逾期交房的民事責任。
據此，浦東新區法院在去年11月依法判取萬*邦公司支付違約金人民幣7066.82元給宋小姐，并承擔案件受理費人民幣292元。
律師分析
為了從法律的角度把延期交房、辦不出產證等問題闡述清楚，記者采訪了上海市中聯鼎峰律師事務所的謝學鋒律師。
謝律師認為，最高人民法院已經頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》(簡稱《解釋》)，并于2003年6月1日開始實施。根據《解釋》，不僅規定了購房者可以向延期交房開發商索賠，而且規定了開發商由于自身的原因使房產證遲延辦理，購房者也可索賠，此外還明確了賠付的具體標準。
現實生活中，房屋雖然已實際交付但產證遲延辦理的情況比比皆是，這有配套上的原因，也有規范上的原因等等，但訴訟時以購房者勝訴的居多。謝律師稱，他最近還代理了萬*邦都市花園三期一百多名業主狀告開發商遲延辦證的官司，每戶的索賠額都在兩三萬元左右。而該項目三期的業主共有五百余戶，開發商要面對這么多業主，一旦賠付，那將是一筆不小的款項。謝律師最后提醒購房者，如果開發商辦不出產證，業主可以聯合起來向法院提起訴訟，因為訴訟往往會迫使開發商加快辦證的進程，同時業主也能盡早獲得賠償、維護自身權益。
記者手記：延期交房并非萬*邦“獨唱”
據宋小姐的委托代理人秦某德先生稱，萬*邦二期的600多戶業主中共有近200戶業主在他的代理下獲得了應得的賠償。
其實，近年來由于上海房地產市場上產生了供不應求的局面，因此銷售的大多是期房，而開發商延期交房的現象也頻頻發生，記者接到這方面的投訴也很多。比如名江七星城、美晶佳園等就很有代表性。
據記者了解，開發商延期交房的情況是有一定的普遍性的，也是潛藏風險的。因為延期交房的原因常常是辦不出大產證，而產證辦不出來，就潛藏著開發商因不堪債務負荷而將業主購買的房子抵押出去的可能，這種事情曾經也發生過，后果非常嚴重。
再者，如果開發商突然倒下，那么業主找誰去辦產證、找誰去辦入住許可證?對此，許多業主都明確表達了他們的擔心，而且容易激化與開發商之間的矛盾，甚至最后對簿公堂，是應該引起高度重視的時候了。
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名江七星城延期交房在打“太極”
據陳先生反映，2002年4月他在上海虹*置業發展有限公司(以下簡稱虹*公司)開發的名江七星城購買了一套期房，按照預售合同的約定，開發商應于2003年6月30日之前交房。但實際上，開發商是到了2003年9月15日才辦出入住許可證。因此，開發商應向業主支付從2003年6月30日到2003年9月15日這段時間的延期交房的違約金。
虹宸公司的副總經理張先生說，違約金的事情找售樓處的蘇經理;而當找到蘇經理時，蘇經理卻說公司領導沒有“吩咐”，他自己也管不了這件事情。很明顯，開發商是在打“太極拳”、在踢“皮球”。據虹口區房地局的有關人士稱，開發商是答應給業主賠付違約金的，但不承諾賠付的時間。而沒有承諾賠付的日期，主動賠付就有可能遙遙無期。
美晶佳園擅自交房無法辦產證
“2002年9月，我在上海嘉信有限公司開發的美晶佳園購買了一套期房，按照合同約定，開發商應于2003年3月底交房，可是到現在都一年多過去了，開發商連大產證都沒有辦出來，更不知道何時才能真正交房?”業主王先生向記者訴說心中的無奈與憤懣。
為什么延期一年多辦不出產證、不能交房?記者采訪了徐匯區住宅發展局質量管理科的馮工程師，問題的癥結立馬水落石出。馮工一針見血地指出，開發商沒有交清配套費，就辦不出大產證;而辦不出大產證，入住許可證就肯定拿不到;而拿不到入住許可證，開發商就沒法給業主交房。據馮工透露，去年12月，開發商在未拿到入住許可證的情況下擅自通知業主入住，現已被罰款。且直到現在還差200多萬元未交清，且因延期交房而要賠付給業主的違約金估計也在200萬元以上。
