[提要]隨著房地產行業的發展，商品房由質量引起的糾紛呈不斷上升趨勢。面對糾紛，很多購房人由于對相關法律的了解甚少，以至于在發現商品房質量問題后不知如何索賠;更有一些購房者，動輒就一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果輸了官司又賠錢。那么，怎樣的質量問題才能夠提出賠償損失?面對賠償，怎樣索賠才合理?
隨著房地產行業的發展，商品房由質量引起的糾紛不斷。許多購房人由于對相關法律了解甚少，以至于在發現商品房質量問題后不知如何索賠;也有一些購房者，動輒就一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果輸了官司又賠錢。那么，怎樣的質量問題才能夠提出賠償損失?怎樣索賠才合理?
筆者就這些問題咨詢了江蘇法略律師事務所律師邵振華，邵律師告訴筆者，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房質量問題通常可分為三種情形，區別于不同情況的房屋質量問題，應依法提出合理的索賠要求。
1、最嚴重
現象：房屋主體結構質量不合格
對策：購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失
邵律師解釋，這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。“房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。”因此，《建筑法》第六十條第一款規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構質量。”
邵律師表示，商品房在交付使用后，購房者如認為，主體結構質量不合格，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。“在這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質。委托哪個機構來檢測，買賣雙方須經協商達成一致。如雙方協商不成，應申請法院指定檢測機構。否則，如果單方委托的檢測機構得不到另一方的認可，則其檢測結果便沒有法律效力。”
2、最輕微
現象：保修范圍內的一般質量問題
對策：購房人有權要求出賣人承擔修復責任
筆者了解到，所謂一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
邵律師告訴筆者，根據相關規定，房屋交付使用后在保修期內出現一般的質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復，由此增加的費用，應當由出賣人承擔。如果出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
3、中間態
現象：因房屋質量嚴重影響正常居住使用的
對策：購房人可以請求解除合同和賠償損失
邵律師解釋，這種情形，既不是明顯的主體結構質量不合格，又不完全屬于保修的一般質量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，“其中 ‘嚴重影響正常居住使用’如何理解和把握，法律沒有作出具體規定，應該屬于法官自由裁量的范疇。”他說道，“因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。”
在實際操作中，對于房屋質量是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。“主要有幾方面的考查和認定。”邵律師指出，一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失;確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就可以提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。
最后，邵律師還提醒購房者，除注意區分上述三種情形外，購房者要想索賠成功，還要注意保存和搜集上述相應的證據。
之二 房子有問題，收還是不收?
先別急得“腳腳跳”
建筑是一項充滿遺憾的藝術品，對于商品房建造來說，存在一些土建質量瑕疵是客觀的，也是被允許的，但要在合理的范圍。“但如果是一些房屋主體存在質量問題的，根據有關規定，在經過相關機構核驗確屬不合格后，業主有權解除合同，并要求出賣方賠償損失;因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，業主還有權請求解除合同和賠償損失。”蘇州宜居丁渤驗房公司總工程師楊工說。
據介紹，房屋質量不合格分為兩種情況。其一是房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。購房者在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《竣工驗收備案表》，以查驗工程是否經有關部門驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《竣工驗收備案表》，可認為該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔;如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
其二就是房屋交付使用后，經核驗發現房屋質量存在問題、甚至嚴重影響到正常居住使用。
“根據土建質量的優劣程度，質量通病對與房屋的影響也是有所不同的。”楊工介紹說，房屋驗收中比較嚴重的質量問題包括結構性問題，比如樓體不穩定等。樓體不穩定主要表現為過了沉降期依然沉降不止、不均勻沉降導致樓體傾斜、樓體受震動后會在大風中擺動等，嚴重的可能因部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌的隱患。“如果一棟樓房在這些主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好，也難以保證整個樓房的質量和安全。”
楊工強調，業主一旦發現房屋存在此類問題，可依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，業主有權退房，給業主造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任，“必須提醒業主注意的是，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。”
輕度的質量問題包括裂縫等。室內墻體和樓板還常常會因為材料強度不夠，抗擠壓強度不足，砌筑后干燥不充分等原因引起裂縫，但這種裂縫往往不會影響到結構安全。還有房屋滲漏也是房屋質量中比較常見的問題，多是因為防水工藝不過關、防水材料質量不過關、窗框部分填塞不實、窗角八字縫等導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外的側漏等。雖然這些問題不屬于影響房屋結構的問題，但是如果不正確對待、解決的話也會影響到房屋的正常使用功能，業主在要求開發商整改的同時，還必須注意開發商的整改方式。
最后，就是諸如空鼓、龜裂、墻皮脫落這類非結構性的質量瑕疵了，這類問題一般不會影響到房屋的正常使用，業主也不能因此要求退房，需要注意的是，這些問題也不能太過泛濫，如果空鼓、脫粉面積過大等，也會給業主帶來很大的麻煩，必須在裝修前處理好這些問題。
之三 二手房交易風險早知道
二手房買賣房不是容易的事，如何在短期內安全、方便成交是買賣雙方最關心的問題。二手房交易風險主要存在以下幾個方面：
房屋本身的風險
房屋產權是否明晰?
房屋隨附的基本費用是否結清?
房屋的附屬設施、附屬設備、裝飾裝修物、家具是否一并轉讓?
房屋原始的購房合同、發票及繳費票據及相關文件是否轉移?
房屋產權的性質是否明確?
房屋是否存在質量問題?
房屋是否存在出租、抵押情況?
張偉軍分析，特別是二手房的權屬法律關系必須清晰，交易雙方應提供證據來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應具備相應的權利。如：是否是產權所有者?是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權利?非產權所有者是否具有產權人及共有人經過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權限內容是什么?若房屋產權情況不清晰，會給買房人帶來什么樣的法律風險?等等。
“權屬明晰的同時還要做到產權明確，房屋在產權性質上有私產、公產、經濟適用住房之分，其中公產及經濟適用住房的上市交易有一定的限制，買房人及賣房人在房屋的買賣過程中應予以高度重視。買房人還應注意預購房產是否屬于‘小產權房’(即在集體土地上建造的房屋，該房產不屬于商品房，依法不能上市交易)。”
