律師提示:
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”
依以上規(guī)定，質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住該如何理解?出賣(mài)人又該承擔(dān)怎樣的責(zé)任?如果只是一般的商品房質(zhì)量問(wèn)題又該如何處理呢?
可以從以下兩方面來(lái)理解。
1.一般質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
所謂修復(fù)責(zé)任，是指商品房出賣(mài)人對(duì)交付使用的商品房的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修理并達(dá)到質(zhì)量要求的責(zé)任。該解釋使用了“修復(fù)責(zé)任”這一概念，與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條中的“保修責(zé)任”措辭有所區(qū)別。“修復(fù)”一詞重在強(qiáng)調(diào)修理的結(jié)果，“保修”一詞強(qiáng)調(diào)了出賣(mài)人的作為義務(wù)—修理，對(duì)修理的結(jié)果似乎并沒(méi)有明確的要求。
2.因商品房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人享有合同解除權(quán)，并可以請(qǐng)求賠償損失。
但以上“嚴(yán)重影響正常居住使用”中何謂“嚴(yán)重”，司法解釋并沒(méi)有進(jìn)一步規(guī)定。因此，質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重，成了一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的主觀判斷。發(fā)生糾紛后，法官可能結(jié)合房屋價(jià)格、是否可以修復(fù)、修復(fù)成本、影響的頻度等情況考察。在此無(wú)法做一個(gè)確切的判斷，購(gòu)房者認(rèn)為質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響使用的，只能先追究責(zé)任或起訴了再說(shuō)，是否嚴(yán)重交由法官判斷，即爭(zhēng)議存在較大的不確定性。
3.商品房主體結(jié)構(gòu)不合格，買(mǎi)受人享有合同解除權(quán)，并可請(qǐng)求賠償損失。
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十二條規(guī)定：“因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》第4.5.1條《主體結(jié)構(gòu)》編對(duì)商品房主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。
商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，是指不能通過(guò)商品房建筑工程竣工驗(yàn)收的情形。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”
商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，是指通過(guò)商品房建筑工程竣工驗(yàn)收的房屋，購(gòu)房者仍然認(rèn)為其質(zhì)量不合格，并申請(qǐng)相關(guān)工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)確屬不合格的，即適用該條需進(jìn)行重新檢驗(yàn)。
