第十三條【房屋質(zhì)量瑕疵】
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
本條是關(guān)于商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何處理問題。
買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應(yīng)包含有房屋質(zhì)量條款。合同成立生效后，買受人有權(quán)利取得符合合同規(guī)定質(zhì)量的房屋，出賣人也應(yīng)保證交付的房屋符合合同中約定的質(zhì)量要求，出賣人的這一義務(wù)，在民法理論上被稱為瑕疵擔(dān)保義務(wù)。在各國法律中，一般均規(guī)定出賣人依據(jù)法律的規(guī)定對標(biāo)的物有瑕疵擔(dān)保義務(wù)。我國《合同法》對此也作出明確規(guī)定，對出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)也進行了規(guī)范。其瑕疵擔(dān)保義務(wù)的基本內(nèi)容是，出賣人應(yīng)當(dāng)保證其對出賣的標(biāo)的物具有完全的所有權(quán)，同時出賣的標(biāo)的物必須符合法律規(guī)定或者合同約定的品質(zhì)，當(dāng)出賣人所交付的標(biāo)的物有瑕疵或者不能夠完全將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任，這種責(zé)任即被稱為瑕疵擔(dān)保責(zé)任。該種責(zé)任是買賣合同性質(zhì)所決定的。一般認為瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是出賣人一方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，其基礎(chǔ)在于默示的擔(dān)保契約，即雙方當(dāng)事人在訂立合同時，就已經(jīng)默示約定，雙方所交付的物品必須符合合同規(guī)定的或法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，否則就要負法律責(zé)任。而且該責(zé)任不以當(dāng)事人有過錯為前提，就是說出賣人是否承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，僅以出賣的標(biāo)的物是否存在瑕疵為條件，而不以出賣人主觀有無過錯而改變，即使出賣人無過錯，只要標(biāo)的物存有瑕疵，出賣人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。瑕疵擔(dān)保責(zé)任一般包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人就標(biāo)的物的所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。由于本條所涉及的主要是物的瑕疵擔(dān)保問題，即擔(dān)保給付的商品房在價值、效能或品質(zhì)方面無瑕疵。因此權(quán)利瑕疵問題不再贅述。
物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣人對其標(biāo)的物的品質(zhì)上的瑕疵所承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。一般認為，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任屬于合同不當(dāng)履行的范疇，即標(biāo)的物的品質(zhì)不符合合同約定或法律規(guī)定所產(chǎn)生的責(zé)任。構(gòu)成物瑕疵擔(dān)保責(zé)任一般應(yīng)符合下列條件：（1）物的瑕疵在標(biāo)的物交付時存在。在買賣合同成立時標(biāo)的物如存在瑕疵，出賣人可對標(biāo)的物的瑕疵予以消除，其不發(fā)生瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題，在標(biāo)的物交付時出現(xiàn)瑕疵的或確能夠證明其交付前就存有瑕疵的，出賣人仍應(yīng)負瑕疵擔(dān)保責(zé)任。標(biāo)的物轉(zhuǎn)移時是否存在瑕疵，應(yīng)由買受人負舉證責(zé)任。（2）買受人善意并無重大過失。一般來說是指買受人不知標(biāo)的物有瑕疵，如果買受人已知標(biāo)的物有瑕疵的，出賣人不負擔(dān)保責(zé)任。另外買受人的不知是由于其重大過失造成的，出賣人也可免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。所謂因重大過失不知，是指買受人依一般人的注意即可知道標(biāo)的物上存在有瑕疵，卻怠于注意而竟然不知道標(biāo)的物有瑕疵。但出賣人因買受人的重大過失致不知標(biāo)的物的瑕疵而免除擔(dān)保責(zé)任的，有以下情形的例外：（1）出賣人保證無瑕疵。出賣人于出賣時特別保證標(biāo)的物無瑕疵的，不論買受人是否知道標(biāo)的物有瑕疵，也不論買受人購買時在標(biāo)的物的瑕疵上有無過失，出賣人均應(yīng)負瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（2）出賣人故意不告知標(biāo)的物的瑕疵。買受人不知標(biāo)的物有瑕疵，出賣人明知標(biāo)的物有瑕疵而故意不告知買受人，屬于故意隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖于誠實信用原則，因而法律應(yīng)當(dāng)保護買受人的利益，雖買受人因有重大過失而不知標(biāo)的物有瑕疵且出賣人也未保證標(biāo)的物無瑕疵，出賣人仍須負瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（3）買受人是在質(zhì)量異議期間提出標(biāo)的物有瑕疵。在法定或約定期間內(nèi)提出瑕疵并通知出賣人。買受人在受領(lǐng)標(biāo)的物后進行驗收是其義務(wù)。如果買受人不履行該義務(wù)在法定或約定的期限內(nèi)未提出瑕疵，買受人原則上不得主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對當(dāng)事人沒有約定期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。關(guān)于質(zhì)量的瑕疵標(biāo)準(zhǔn)問題應(yīng)根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定原則公平合理的予以認定，該法第61條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”本條中所稱不能達成協(xié)議的有兩種解決辦法，一是按照合同有關(guān)條款確定。其第62條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行……。”實踐中對合同約定不明確的內(nèi)容，一般根據(jù)上述規(guī)定，均能夠得到公平合理的解決。
關(guān)于責(zé)任的承擔(dān)方式，《合同法》第111條規(guī)定質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。《合同法》第155條規(guī)定出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照該法第111條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。在買賣合同中標(biāo)的物有質(zhì)量瑕疵時，合同中有約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題，受害方可以合理選擇對方修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等，但是受害方在選擇上述違約責(zé)任的方式時，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實信用原則，如果質(zhì)量上出現(xiàn)的瑕疵很小，經(jīng)過修理能夠達到合同規(guī)定要求的，其應(yīng)當(dāng)接受修理這種承擔(dān)責(zé)任的方式，而不應(yīng)堅持要求重作或者退貨等。如果合同對質(zhì)量瑕疵問題沒有約定，也可以分別不同情況予以處理。
1．如對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理。買受人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量進行必要的檢驗，這也是買受人應(yīng)該行使的其注意義務(wù)，凡是一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，就屬于明顯的瑕疵。對于明顯的瑕疵，買受人應(yīng)該在接受時提出。在取得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的這種明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，如沒有其他特別的規(guī)定，出賣人可以不在負責(zé)任，應(yīng)由買受人負責(zé)維修。出賣人已明確告知買受人在訂立合同時已知有瑕疵的就可認定為已知的瑕疵，對此出賣人也不再負任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。
