點評：
本案是房屋質量糾紛要求損害賠償及修復的典型案例。我們看到，即使房屋存在滲漏水這樣的現實情況，爭議雙方仍不免需要申請鑒定機構進行鑒定，以確定滲漏原因，以及修復費用的損害金額。
此外，委托鑒定還有一個作用，即可以要求出具修復方案，并要求開發商按照鑒定結論里的修復方案進行修復。畢竟修復工程也是一個專業問題，治標還是治本，存在很大差別，購房者很難管控，尤其在房屋即將超過保修期時，這一點就更令人擔憂。
為解決此一問題，也可以直接要求出具修復費用的鑒定結論，要求開發商支付，然后由房主自行委托修復。
案例
盛XX等訴上海上x置業有限公司財產損害賠償糾紛案
上海市金山區人民法院民事判決書
(2008)金民三(民)初字第***號
原告盛XX。
原告周XX。
被告上海上x置業有限公司。
原告盛x、周x訴被告上海上x置業有限公司(以下簡稱上x公司)財產損害賠償糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，于2008年5月27日、12月4日、2009年4月21日公開開庭進行了審理，原告被告上策公司委托代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
倆原告訴稱，倆原告于2003年11月與被告訂立商品房預售合同，購買蒙山路14**弄**號601室房屋，原告于2005年5月取得產權證書，經裝修入住后發現房頂、外墻經常滲水，雖經被告多次維修，但情況未有根本性改變。被告對所售房屋質量不負責任的態度造成原告較大的經濟損失，生活造成影響。故訴請判令被告對蒙山路14**弄**號601室房屋進行修復并賠償原告經濟損失19,506元。
被告上策公司第一次庭審中辯稱，被告交付的房屋竣工驗收合格，原告房屋漏水是由于原告在裝修過程中拆除承重墻等不當裝潢行為引起，故不同意原告訴請。第二、第三次庭審中辯稱，同意對房屋外墻及屋頂存在的質量問題由被告維修，對漏水造成原告室內裝潢損壞的修復費用應當依照鑒定報告載明的漏水原因情況由雙方適當按比例負擔。
經審理查明，倆原告于2003年11月與上策公司訂立商品房預售合同，購買蒙山路14**弄**號601室房屋，2004年10月上策公司交付房屋，2005年5月原告取得房地產權證。同年原告經裝修入住后室內墻壁、屋頂有不同程度滲水，經物業維修后情況未改善，故訴至本院。
訴訟中，原、被告對滲水原因持不同意見，故申請委托上海房屋質量檢測站對涉案房屋的主要滲漏情況及滲水原因進行鑒定，該檢測站向本院出具了滬房鑒(001)證字第2008-1511號房屋質量檢測報告，鑒定蒙山路14**弄**號601室房屋主要滲漏情況為：1、6層餐廳平頂滲水;2、6層餐廳西北角滲水;3、6層餐廳西墻面磚脫落;4、6層客廳南墻陽臺門西側滲水;5、6層客廳平頂雨水管周邊滲水;6、6層西南臥室南墻窗套受潮變形;7、6層西南臥室窗框密封性不好;8、6層東南臥室南墻窗東下角滲水;9、7層南露臺面層內有水滲出。鑒定滲水原因為：1、被檢測房屋外墻滲水主要是由于兩方面原因引起，一是墻體存在開裂現象，雨水沿裂縫滲入室內;二是由于窗框與墻體間密封性存在問題，水沿窗框與墻體縫隙滲入。部分窗臺因安裝大理石窗臺板以及安裝窗套可能對窗框的密封性產生影響。2、6層客廳南陽臺雨水管周邊滲水主要是由于管道與樓板交界處滲漏引起。3、7層南露臺面層內有水滲出，表明有積水。檢測結論為：1、被檢測房屋多處存在滲水現象，外墻滲漏主要是由于墻體開裂和窗框不密封;客廳南陽臺滲水主要是由于管道與樓板交界處滲漏引起。2、建議對面層內有積水的平屋面進行全面翻修，其余滲水部位及墻體開裂進行對癥維修。依照以上鑒定結論，上海房屋質量檢測站依據當事人的委托，出具了滬房鑒(001)證字第2008-1511-1號涉案房屋的修復方案及修復費用的報告，鑒定外墻及屋面的修復方案為：先對外墻滲漏部位外側采用防水涂料刷4度進行修復，再對室內進行損壞修復;7層南露臺防水層翻修26平方米;庭審中鑒定機構另確認報告遺漏北側屋面防水層局部翻修10平方米。對遺漏部分原、被告均無異議。報告另對室內損壞修復作出修復方案。鑒定修復費用預算工程造價為19,506元(未計入外墻修復費用)，其中屋面的修復費用為5499元。
庭審中，原、被告同意外墻及屋面由被告進行修復。對室內損壞的修復均不同意由被告進行維修。
以上事實，由原、被告提供并經庭審質證的預售合同、產權證明、報修記錄、物業管理承諾書，以及上海房屋質量檢測站出具的鑒定報告、本院庭審筆錄等所證實。
本院認為，出賣人交付使用的房屋存在質量問題的，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。本案原告所購房屋入住后出現的多處滲漏水，經檢測滲水原因主要是由于房屋墻體開裂、窗框不密封及屋面防水層局部損壞等原因引起，此原因主要為房屋施工質量問題，故被告應當按照法律規定及合同的約定承擔相應的民事責任，采取有效的方法給予修復。被告同意依據鑒定報告修復方案對房屋外墻及屋面進行修復，本院予以準許，當然，原告對維修工作應當予以配合。原告雖對鑒定報告中外墻及屋面的修復方案持懷疑，但其亦未提供相反證據證明此修復方案的不科學性，故對其不同意見本院不予采納。對于滲水已造成原告室內的損壞，原、被告均表示不宜由被告予以修復，故本院準許由原告自行或委托他人修復，此修復費用已成為原告的損失，應由被告依據鑒定確定的修復費用(扣除屋面維修費用)金額承擔。至于被告認為應根據鑒定結論對因原告裝修引起滲水造成的損失，此修復費用應由原告自行負擔，故雙方應按比例承擔室內修復費用的意見。本院認為，鑒定報告已確定滲水原因主要在于被告方，原告即便在個別位置裝潢不當，此原因關系在本案中及其輕微，與房屋現存的滲漏水現象無直接關聯，故被告的抗辯意見本院不予采納。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款之規定，判決如下：
一、被告上海上策置業有限公司于本判決生效后二個月內對蒙山路14**弄**號601室房屋的外墻及屋面進行修復，修復方案依據滬房鑒(001)證字第2008-1511-1號檢測報告;
二、被告于本判決生效后十日內支付原告經濟損失人民幣14,007元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
