點(diǎn)評(píng)：
購(gòu)房人收房時(shí)發(fā)現(xiàn)一些質(zhì)量瑕疵，是否可以拒收房屋并要求承擔(dān)逾期交房違約金？
一般不可以！
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，一般都會(huì)約定交房條件是取得交付使用許可證，交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題的瑕疵不影響交接手續(xù)的辦理。
可行的做法是雙方簽署交接單，寫(xiě)明發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，最好由開(kāi)發(fā)商一方書(shū)面承諾限期修復(fù)，或者要求先行修復(fù)再交接。但因此造成的交房延誤一般不認(rèn)定延期交房。
案例
呂某等訴某有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
上海市閔行區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
(2009)閔民三(民)初字第2210號(hào)
原告呂某、張某、張某訴被告某有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2009年9月28日立案受理。本院受理后，依法由代理審判員龔立瓊適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，并于2009年10月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告張某及三原告委托代理人董某、朱某，被告委托代理人包某、閆某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告呂某、張某、張某訴稱：2007年9月29日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告位于上海市某某區(qū)某某路某弄《某某花園某期某塊》某號(hào)某室房屋；被告應(yīng)于2008年12月31日前將房屋交付給原告；逾期交房的，被告應(yīng)當(dāng)按原告已付款日萬(wàn)分之0.5支付原告違約金，違約金自合同約定的最后交房日之第二天起至實(shí)際交付之日止；合同還對(duì)交房條件、爭(zhēng)議解決等其他條款做了相關(guān)約定。
簽約后，原告按約付清了全部房款。2008年12月23日，被告發(fā)函通知原告，無(wú)法按約交房。2009年1月22日，被告向原告發(fā)出“交房通知書(shū)”，通知原告于2009年2月9日辦理房屋交接手續(xù)。原告于通知的時(shí)間前去驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問(wèn)題，被告表示會(huì)盡快整改。但至2009年2月28日，原告又收到被告于2009年2月19日的函件，要求原告于2009年3月2日補(bǔ)辦房屋交接手續(xù)，對(duì)整改情況只字未提。原告當(dāng)即電話質(zhì)詢被告，被告電話答復(fù)稱房屋正在整改，函件是公司銷(xiāo)售部與法務(wù)部和工程部未協(xié)商好，整改后會(huì)通知原告。2009年4月底，原告再次電詢被告房屋整改情況，被告告知可以交房。2009年5月8日，原告聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題并未解決，餐廳墻面高低偏差2厘米。被告方人員表示可以將驗(yàn)房結(jié)果轉(zhuǎn)交公司，并口頭承諾該房屋整改工作需到5月底才能完成。然2009年5月10日，被告再次發(fā)函給原告，要求原告對(duì)房屋進(jìn)行交接并辦理產(chǎn)權(quán)證等。無(wú)奈之下，原告于2009年5月18日函告被告要求其盡快對(duì)房屋進(jìn)行整改并確定正式的交房日期。2009年6月19日，被告復(fù)函表示餐廳頂棚問(wèn)題屬于國(guó)家建筑規(guī)范允許存在誤差的范圍，可以在裝修中處理，不會(huì)對(duì)房屋實(shí)際使用造成影響。后雙方多次信函交涉，但協(xié)商未果。原告遂訴諸法院要求判令（一）被告繼續(xù)履行原、被告雙方于2007年9月29日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，并盡快將合格的房屋交付給原告；（二）被告支付自2009年1月1日起至2009年1月30日共計(jì)30天逾期交房違約金人民幣（下同）2,880元；（三）被告賠償原告因延遲交房而導(dǎo)致原告以已付房款為本金，自2009年2月1日起至9月30日，按中國(guó)人民銀行同期貸款年利率5.31%計(jì)的銀行利息損失67,986元。
原告為此向本院提交以下證據(jù)材料：1、《上海市商品房預(yù)售合同》；2、房款支付憑證；3、2008年12月22日被告發(fā)出的“延期交房通知”；4、2009年1月22日被告發(fā)出的“交房通知書(shū)”；5、房屋驗(yàn)收交接單；6、房屋交接催告函和2009年5月3日被告發(fā)出的“關(guān)于辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》和《房屋交接書(shū)》的通知”；7、驗(yàn)房報(bào)告；8、2009年5月18日原告發(fā)出的“關(guān)于要求盡快按約定交付房屋的函”9、2009年6月19日被告函件；10、2009年7月2日原告函件；11、2009年7月9日被告函件；12、2009年7月17日原告函件。
被告某有限公司辯稱：對(duì)第一、第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求原則上同意，但不同意原告第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。被告交付的房屋是合格的，是原告拒絕接收的原因?qū)е虏荒芙桓丁１桓嬗?009年1月22日取得新建住宅交付使用許可證，并通知所有業(yè)主于2009年2月9日前來(lái)交接房屋。原告于2009年2月9日前來(lái)驗(yàn)房后提出兩項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題：墻面空鼓、餐廳頂面傾斜。被告認(rèn)為墻面空鼓可以整改，但餐廳頂面傾斜度在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，不屬于質(zhì)量問(wèn)題。2009年2月19日，被告發(fā)出交房催告函，通知原告于3月2日前來(lái)收房，按合同約定，如3月2日原告不來(lái)收房，則視為原告已收房，并發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。原告認(rèn)為存在上述質(zhì)量問(wèn)題，拒絕收房。2009年4月30日，被告取得涉案房屋大產(chǎn)證，通知業(yè)主辦理小產(chǎn)證。被告雖然延期交房，但所有交房行為都是合法行為。導(dǎo)致涉案房屋沒(méi)有順利交房的原因是原告主張存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房。因此，被告愿意按照合同約定承擔(dān)延期交房的責(zé)任，但2009年3月2日后，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到原告處，被告不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
被告為此向本院提交以下證據(jù)材料：1、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)；2、新建住宅交付使用許可證；3、上海市房地產(chǎn)權(quán)證；4、被告自己制作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；5、國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)1－6、8－12的真實(shí)性均無(wú)異議，對(duì)證據(jù)7的真實(shí)性以及內(nèi)容均不予認(rèn)可。原告對(duì)被告提供的證據(jù)1－3真實(shí)性無(wú)異議；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)5認(rèn)為不符合證據(jù)要件，不應(yīng)作為證據(jù)。
本院對(duì)雙方當(dāng)事人真實(shí)性無(wú)異議的證據(jù)效力予以認(rèn)定。
基于上述證據(jù)及當(dāng)事人的陳述,本院認(rèn)定事實(shí)如下:
2007年9月29日，原告呂某、張某、張某（簽約乙方）與被告某有限公司（簽約甲方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》1份，約定乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)本市某某路某弄某號(hào)某室房屋一套；暫測(cè)房屋建筑面積149.34平方米，層高3米；房屋總價(jià)款1,920,513元；房屋交付條件為，取得《住宅交付使用許可證》，甲方對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷(xiāo)，甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金，甲方承諾于2009年3月28日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證，乙方有權(quán)單方面解除合同；甲方定于2008年12月31日前將房屋交付給乙方；甲方如未按約定期限將房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之0.5計(jì)算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算之實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)30天的，乙方有權(quán)單方面解除合同；房屋符合合同約定的交付條件后，甲方應(yīng)當(dāng)在交付之日前7天書(shū)面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知之日起7天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為《住宅交付使用許可證》；房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方；如乙方未按約定的日期辦理房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書(shū)面催告書(shū)一次，乙方未按催告書(shū)規(guī)定的日期辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)的，自催告書(shū)約定的驗(yàn)收交接日之第二日起房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)；甲方交付的房屋有其他工程質(zhì)量問(wèn)題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方免費(fèi)修復(fù)；雙方商定對(duì)該房屋其他工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)；補(bǔ)充條款約定，在房屋交接過(guò)程中，乙方除可因甲方不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理房屋的交接手續(xù)，交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題的瑕疵不影響交接手續(xù)的辦理，乙方應(yīng)在房屋交接后根據(jù)合同有關(guān)約定要求甲方承擔(dān)修復(fù)責(zé)任等。合同還對(duì)付款方式等其他內(nèi)容做了約定。簽約后，原告付清了全部房款。
