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回遷房轉商品房紫薇天悅變身術
2009年11月11日0711經濟觀察網
經濟觀察報記者陳文雅最近，北京奧運場館附近的一個神秘的樓盤，引起了購房者的關注和好奇。
幾個月前，這個名為“紫薇天悅”的樓盤，在各大房地產門戶網站掛出消息，內容是2009年8月即將推出40平方米起小戶型房源，價格待定。
盡管價格、銷售電話、開發商、入住時間等信息都顯示“待定”，不過這個尚未開盤的項目還是引發了高度關注。該項目在北四環和北五環之間，位于亞奧核心區域，現有一個5號線地鐵站以及正在規劃中的15號線地鐵站，這些都成為吸引購房者眼球的“硬指標”。
遲遲不開盤
距離最早傳出的“即將開盤”的消息已經過去將近半年，這個早在近兩年前就基本建完的現房項目，開盤時間卻一再延遲，眼見著一個個“預計開盤時間”都成了“原定開盤時間”，售樓電話信息仍一直停留在“待定”狀態。至于傳言中的售價，也已經由最初的11000元平方米漲到了16000元平方米，最新的傳言是2萬元平方米。
查詢北京市建委網站“房屋市場管理”中的“銷售許可”公示項目，無論是期房公示還是現房公示中均無法查詢到紫薇天悅項目的情況，也就是說，截至記者發稿時，紫薇天悅尚未取得銷售許可證。
記者日前來到紫薇天悅項目現場，發現1號樓原來掛著的“紫薇天悅售樓處”的牌子，已經被一塊紅布遮掉了“紫薇天悅”下面的“售樓處”字樣。
樓早已建好，卻一直處于空置的毛坯狀態。從小區鎖著的柵欄門外向小區花園張望，記者發現遠處有人走動，手中提著工具箱，似是負責物業管理、園林維護等工作的物業人員。推開被紅布遮擋的售樓處牌子下面的一個小門，左手邊的一間會議室坐滿了人，似乎在上培訓課。記者詢問從辦公室走出來的一位女士“樓盤什么時候開？”得到的回答是“不清楚”，記者又問“這里是售樓處嗎？”該女士回答說，“這里是物業管理處、售樓處和維修處”，但她隨即表示不知道售樓的辦公室在哪里。
記者轉而詢問鏈家地產設在紫薇天悅底層的分店工作人員，一位經紀人表示，“這個項目本來說10月開，又沒開。房子都已經空了兩年了，原來是回遷樓，現在想搞成商品房賣，可是有糾紛，所以預售許可證一直沒辦下來。”
一位住在紫薇天悅北側嘉銘桐城小區的居民表示，“紫薇天悅當時申請開發的時候是按回遷小區申請的土地，現在想拿出來按照商品房賣，但是必須要重新補辦、補交相關的手續和費用。開發商一直也沒個正式的說法，所以沒法賣，也沒人敢買。”
極為低廉的地價
紫薇天悅的開發商是誰呢？在房地產門戶網站的開盤信息里，“開發商”一欄一直是“待定”狀態，顯得極為神秘。
記者根據紫薇天悅的門牌號“小營北路23號院”和“小營北路21號院”查詢發現，10月30日，有兩則土地出讓信息悄然掛到了北京市國土局的網站上。兩宗土地正是坐落于朝陽區小營北路21號院和23號院，受讓方為“北京華匯房地產開發中心”，規劃用途為住宅、商業(配套)、地下車庫。其中，小營北路23號院宗地面積38125.74平方米，規劃建筑面積145831.41平方米，土地成交價5988.095萬元。而小營北路21號院的宗地面積13137.13平方米，規劃建筑面積31884.8平方米，土地成交價1487.123萬元。兩宗地塊的土地出讓合同的簽約時間為2009年10月21日。
這兩宗出讓土地，正是紫薇天悅項目的所在地。
不難計算，紫薇天悅兩個地塊的宗地面積總計為51262.87平方米，規劃建筑面積為177716.21平方米，土地成交總價7475.218萬元。初步估算樓面地價為421元平方米。
而在該樓盤的西側，金融街(7.60,-0.02,-0.26%)控股2007年拿下的著名的“地王”項目融華世家11月8日開盤，平均單價達2.8萬元平方米。
金融街2007年11月投標取得的融華世家所在地塊，名為“大屯路224號住宅及配套公建地塊”，平均樓面地價為13788元平方米，勇奪當年的北京樓面單價地王。不過，這個紀錄很快成為了歷史。2009年，同樣在亞奧區域，“國字頭軍團”中國電子產業集團下屬的成都中澤置業，以15217元平方米的樓面地價一舉拿下奧運村鄉住宅用地，成為新的“單價地王”。
相比之下，紫薇天悅的土地成本只及融華世家和奧運村鄉地塊的3%。
更為蹊蹺的是，按照北京市國土局的規定，經北京市國土局出讓的地塊如要進行商品房項目開發，需要先經過土地公開市場招拍掛程序。未取得用地手續就先動工，屬于違法行為。那么，該地塊在和北京市國土局簽訂土地出讓合同之前就先把房子建成了現房，屬于未取得手續就先動工嗎？
記者根據北京市國土局土地出讓信息中提供的受讓方名稱“華匯房地產開發中心”，找到該公司登記的辦公地點為“慧忠北里302號樓”。來到位于亞運村華匯超市隔壁的上述地點后，被告知“公司早就已經搬到紫薇天悅那邊了”。
“綠隔建設”背后的利益
華匯房地產開發中心，實際上是紫薇天悅項目地塊所在的北京朝陽區大屯鄉城市化進程的產物。大屯鄉從上世紀90年代中期成為第一批綠化隔離帶地區綠地開發與鄉域改造試點鄉后，逐漸經過了行政建制由鄉鎮轉為街道辦事處、土地產權由農村集體土地轉為城市建設用地的過程。華匯的企業資料顯示，“北京華匯房地產開發中心創建于1995年，是北京市政府為加快城鄉接合部的改造，建設城市綠化隔離地區建設的新思路、新機制、新方式。初步形成了以綠色為主題，以房地產開發為龍頭的多元化企業。”其開發的項目有亞運村慧忠北里、華鑫公寓、大屯里、華匯超市、鴻華高爾夫等。工商資料顯示，其經營范圍包括“房地產開發；銷售商品房；房屋拆遷服務；房屋出租；接受委托從事物業管理；園林綠化服務”等，具有房地產一級開發資質。