“城中村”是我國許多城市在快速城市化進程中的一種普遍現象。改革開放以來，我國大部分城市的經濟和規模取得了快速的發展，城市建設向郊區不斷蔓延、郊區農村進入快速城市化發展階段。城市向郊區拓展形成的城市建設景觀和郊區農村不斷城市化形成的農村建設景觀在地域上連接在一起，出現了城鄉二元的城市建設景觀，也即是“都市里的村莊”。
“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，雖在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落，這種獨特的地位和現象，必然會帶來人口雜亂、治安嚴峻、城市規劃滯后、建筑違章、基礎設施不完善、土地利用率低等系列問題。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展。隨著城鄉一體化的進程加快，“城中村”的改造勢在必行。
1 武漢“城中村”及改造概述
武漢市作為華中地區政治、經濟、文化、金融中心，經過數十年城市建設用地的圍裹，全市形成162個“城中村”，其中包括147個行政村和15個農林單位，總人口35.66萬人，其中農業人口17.1萬人，土地總面積為21381.82公頃。
武漢市政府對“城中村”的改造工作高度重視，2003年成立了以副市長為組長的“城中村”綜合改造工作領導小組，對全市“城中村”進行調研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經驗，針對“城中村”改造難點——土地房產處置、“村改居”人員就業和社會保障、改造資金籌措、符合城市規劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發布《關于落實市委市人民政府積極推進“ ”城中村“”綜合改造工作意見的通知》(武政辦[2004]173號)。在征求各區人民政府意見的前提下，確定二環線以內52個村為近期改造的重點，并在重點村中選取了16個村作為試點村，待試點工作完成后總結經驗，再正式出臺政策法規。
沙湖村是16個試點村之一，也是第一個成功通過土地有形市場進行改造資金籌措的村落，在武漢市的“城中村”改造中具有代表意義。
2 沙湖村“城中村”改造規劃
2.1 沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮之武昌，屬市中心城區，是武漢市“城中村”典型代表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側。該村東面是風景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優越的地理位置、便利的交通、良好的商業文化氛圍、豐富的景觀資源等優勢而成為近年來城市建設的熱點地區，但同時也導致了土地不斷被征用，現狀的自然村落被迅速擴展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產業——沙湖鋼材市場、果品批發市場、汽車4S店等用地。
2.2 改造規劃目標與思路“城中村”改造，其實質是解決歷史遺留問題，完成農村城市化的最后一個步驟，徹底實現農村到城市社區、村民到市民的轉變。規劃目標概括為：通過“城中村”改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過程，完善城市結構形態，提升城市功能，提高城市建設總體水平，改善人居環境。
其工作思路為：根據現狀的土地利用、住戶、人口數據，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產業、開發等用地的建設規模，對各類用地進行綜合整合后，按照城市規劃的要求進行各類用地的選址和布局，并對建設資金測算、建設實施措施提出建議。
2.3 現狀調研按照173號文的要求，根據實際擁有耕地現狀，將全市“城中村”分為三類：A類村，人均農用地小于或等于0.1畝;B類村，人均農用地大于0.1、小于或等于0.5畝;C類村，人均農用地大于0.5畝。
并針對不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經濟實體自行改造;B類村以項目開發的方式改造;C類村以統征儲備的方式改造。
經與武漢市1：1萬土地利用現狀圖核實，沙湖村已無農用地。現狀用地總面積為24.18公頃，總人口為718人，總計215戶，現狀住宅總建筑面積為43219.99平方米。
按以上標準，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規劃控制用地外，通過綜合改造妥善安置村民。其資金來源是在符合城市規劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產開發用地以項目捆綁的方式公開供地，進行房地產開發。
2.4 用地規模測算用地規模的確定標準和思路：
保留用地：2004年11月新建的村委會辦公樓，用地面積0.39公頃。
還建用地：根據拆遷補償政策，對照“一戶一表”的數據，計算沙湖村應還建的建筑面積為48672.44平方米，其中含需補足的建筑面積7824.75平方米。另外，對拆遷房屋需補償的建筑面積為2314.88平方米，具體計算標準如下：(設S現為村民現在擁有的住房面;S還拆遷補償還建的住房面積。)
1人戶S現≤80㎡時，S還=80㎡;80㎡100㎡時，S還=100㎡，超出部分予以補償。
2人及以上戶(設戶人數為N)
S現≤300㎡，S現/N<50㎡，N*50㎡<300㎡時，S還= N*50㎡;S現≤300㎡，S現/N<50㎡，N*50㎡>300㎡時，S還= 300㎡;S現≤300㎡，S現/N≥50㎡時，S還= S現;S現>300㎡，S還= 300㎡ ，超出部分予以貨幣補償。
按“還建用地容積率控制在1.6-1.8”的要求，反算其還建的用地面積應在2.7(合41畝)—3.04公頃(合46畝)之間，我們選取了最大值3.04公頃。
開發用地：按 “還建用地與開發用地之比控制在1：1-1：1.5”的要求，其開發用地規模應為4.5公頃。
產業用地：為確保改造方案實施后村民能有一定的就業崗位，將沿友誼大道分布的汽車銷售市場予以保留，繼續作為該村的產業用地，用地面積約9.28公頃。
