一、購房是消費行為和投資行為的集合體，都有房地產投資性 房地產是什么?首先具體到產業屬性上，房地產屬于第三產業，服務業，是虛擬經濟，與股票一樣，是一種金融資產。當然因為它所承載的文化、社會價值而被人們賦予了更多的意義。但是在實質上，買房和炒證券、炒黃
一、購房是消費行為和投資行為的集合體，都有房地產投資性
房地產是什么?首先具體到產業屬性上，房地產屬于第三產業，服務業，是虛擬經濟，與股票一樣，是一種金融資產。當然因為它所承載的文化、社會價值而被人們賦予了更多的意義。但是在實質上，買房和炒證券、炒黃金期貨一樣具有投資性。
其次，買房者都是消費行為和投資行為的集合體，都有投資性。
一般而言，對于客戶的劃分大家習慣于按照客戶從基礎到高級的層次來劃分，房地產的消費者主要是有剛性需求、改善性需求和投資性需求購房構成;從置業經歷的由少到多來劃分，可以分為首次置業，二次置業和多次置業。一般剛需是首次置業的多，二次置業多為改善性需求，投資性需求往往是多次置業。
然而具體到客戶本身來說，有時候似乎并不那么清楚。投資客需要住房，炒房自然是典型的投資行為;改善性需求往往是自住兼投資人群，是二次置業或多次置業。他們不是職業炒房客，但也不是首次置業的剛需，其實也不是純粹改善需求的二次置業者，典型的二次置業者是為了改善居住條件，以純自住為購房目的，而這些所謂的自住兼投資人群顯然也是投資客，不過是業余投資客。
剛需的買房有沒有投資性呢?我們發現一個現象，在市場不景氣的預期狀況下，越是剛性需求越表現的不夠旺盛，反倒是改善性需求受影響較少，所以剛需是有很大彈性的。如何判斷價格走勢并出手購買?到底是信息不對稱造就了價格分歧還是需求彈性造就了價格分歧?如同張五常的賣橘者說，我傾向于前者。在市場的博弈與參與當中，購買力一般的剛需們是弱勢群體，市場不景氣時候他們的“剛需”主動或被動的被壓縮，踩準節拍出手的人往往與剛需無關。在樓市高點買入甚至被套的恰恰可能是剛需，他們在樓市的起伏中難以賺取充分的財富。
所以，“剛需”到底是什么?其實中國沒有真正的“剛需”，幾乎所有的購房者都是自住和投資的結合，所有人買房都會關心房產的保值升值的問題，而非僅僅房子本身。
這種情況下，如何進行價值投資?這是一個問題。
二、可行投資渠道單一，房產不失為一個較好選擇
國內資金非常多，目前國內本外幣存款超70萬億元，其中居民儲蓄存款超30萬億元，這是什么概念?2009年全國房地產銷售面積創歷史記錄，達到9萬億平米，這些居民存款如果只動用10%，就可以買光所有供應量(房地產市場供需平衡其實還未充分緩解，未來半年或一年會好一些，但是中長期購買需求依然很大)。既有的投資渠道其實很多，筆者以為歸納起來大致分為兩種。一是非參與式投資，一種是參與式投資。參與式就是投錢于某一項事業，并參與管理。比如投資企業、工廠或開店，但是這對于普通資金持有者來說有一定困難。一方面往往沒有這方面的精力和經驗，更主要的是現在的投資環境其實還很不好，民營個體企業在市場競爭中地位還有待提高。
所以很多的人投資都選擇非參與式投資。也就是投資股票、黃金、現貨商品、期貨、債券、外匯，還有投資房產。現貨商品的盈利空間很大，炒作辣椒、大蒜等商品只需要購買市場總量的10%，就可以充分撬動價格，因為需求剛性，但是需要動用很多資金，且需要聯手運作，非專業投資者做不起來。黃金呢?大家雖然看到最近幾年黃金價格上漲的很快，目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放長遠一點可以發現，1980年黃金即達到850美元/盎司，如果考慮到通貨膨脹，黃金長期套牢了很多人，連起碼的保值商品都算不上。股票等證券資產呢?最近幾年大家應該也看的很清楚。
排除了之后，房地產似乎是不錯的選擇。尤其是過去幾年，買房者都賺了盆滿缽滿。尤其是之前寬松的政策和快速發展中的不成熟的市場，低首付、低利率、炒房號發了很多人，也進一步堅定了嘗到甜頭者的信心，瘋狂入市。事實上，中長期來看(10-20年)，樓市平穩并向上發展是可以預見的，博客中多有探討，此處不再贅述。
