在一個(gè)房產(chǎn)猶如過街老鼠被打打打的時(shí)候，談?wù)撘粋€(gè)房產(chǎn)投資問題猶如刀口舔血般如履薄冰，但是在資產(chǎn)價(jià)格不斷升值的背景下，在本國貨幣冰火兩重(宏觀方面，人民幣在國際市場的強(qiáng)勢升值導(dǎo)致出口全面停滯，升值之踵;微觀方面，由于國內(nèi)通貨膨脹率步步逼近使得消費(fèi)價(jià)格兵臨
在一個(gè)房產(chǎn)猶如過街老鼠被打打打的時(shí)候，談?wù)撘粋€(gè)房產(chǎn)投資問題猶如刀口舔血般如履薄冰，但是在資產(chǎn)價(jià)格不斷升值的背景下，在本國貨幣冰火兩重(宏觀方面，人民幣在國際市場的強(qiáng)勢升值導(dǎo)致出口全面停滯，升值之踵;微觀方面，由于國內(nèi)通貨膨脹率步步逼近使得消費(fèi)價(jià)格兵臨城下，貨幣在民間“隱貶值”)的兩難中，房產(chǎn)盡管不情愿地邂逅調(diào)控，但不得不承認(rèn)在一段時(shí)間內(nèi)，相比有限的投資品種以及他們的阿斗氣質(zhì)，房地產(chǎn)仍然還是最好的投資產(chǎn)品。
從目前而言，我們相信宏觀調(diào)控的目的不是死去一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是希望在平抑這個(gè)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值背離通道中返回。而從房產(chǎn)市場發(fā)展看，只有獨(dú)唱選拔才可以剔除那些濫竽充數(shù)的偽精品，這是調(diào)控的積極一面。
但是，我們依然相信盡管整頓后的市場或許呈現(xiàn)分歧但依然昭示著機(jī)會(huì)從來不曾離開，而關(guān)鍵問題在于你是否具備霧里看花終隔一層去蕪存精的獨(dú)到眼光?本著對于主流的追隨，我們用一套完整的新八榮八恥觀點(diǎn)來詮釋對于房產(chǎn)投資選擇的一些秘笈!
秘笈之區(qū)域選擇：以發(fā)展規(guī)劃為榮，以現(xiàn)狀判斷為恥
投資主體首先是城市和區(qū)域的選擇。如果將整個(gè)中國視作一個(gè)動(dòng)態(tài)變化中的城市，那么我們必須要學(xué)會(huì)在后調(diào)控時(shí)期用一種“伯樂”眼光來進(jìn)行區(qū)域選擇。今天最繁華的區(qū)域未必是最值得投資的，原因在于飽和決定了其沒有進(jìn)一步發(fā)展的空間，但完全的新處女地開發(fā)又需要長期投資的信心和財(cái)務(wù)成本，所以尋找那些在變革中發(fā)展的城市，即能夠邊繁榮邊深化的區(qū)域。所以房產(chǎn)投資的前期工作，或是對一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃了然于胸，其次才是對現(xiàn)狀的評估!
秘笈之群體判斷：以產(chǎn)業(yè)支持為榮，以人口定論為恥
很多投資者在選擇一個(gè)房產(chǎn)投資時(shí)仍然沿用了十多年前的判斷方法，即該區(qū)域人口密度，以此單純確定未來物業(yè)能否有買家接手。但是城市和觀念在發(fā)展，今天或許已經(jīng)需要站在更高度來評估趨向，即在選擇區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對該區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了解，由此可以判斷該產(chǎn)業(yè)支撐下的消費(fèi)能力、群體和喜好!一個(gè)收入有限且產(chǎn)業(yè)人群的區(qū)域，不是物業(yè)投資者心中理想的未來下家!
秘笈之時(shí)機(jī)選擇：以市場判斷為榮，以主觀跟風(fēng)為恥
投資市場或許在其不成熟期，是具備一窩蜂跟進(jìn)的整盤利益趨同的。但是當(dāng)其成熟之后的標(biāo)志，就是分歧的存在，即所謂的個(gè)股行情。就房產(chǎn)投資而言，其存在辯證思維：一方面，我們不建議逆市而為地進(jìn)行所謂的抄底，因?yàn)椤暗装〉装〉祝?你不知道)到底在哪里!”，另一方面我們也不支持進(jìn)行跟風(fēng)，趨同的市場也有消費(fèi)限度，所以基于如上第一第二條的基礎(chǔ)上，選擇區(qū)域的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)之后，對入市的時(shí)機(jī)要做出自己的判斷，“只有當(dāng)潮水退卻才可以看到裸泳者!”是真理但拿捏極難，唯有判斷市場需求在一定時(shí)期內(nèi)有否量價(jià)齊升的連續(xù)性，才可以作為自己獨(dú)門判斷的一種指標(biāo)體系!
秘笈之戰(zhàn)略選擇：以換位思考為榮，以個(gè)人主觀為恥
既然房產(chǎn)是用來投資的，你就要時(shí)時(shí)謹(jǐn)防用自身居住的習(xí)慣喜好來評估。正如中美企業(yè)家的異同：美國人認(rèn)為企業(yè)是頭豬，只要出價(jià)合適就拋;而中國人認(rèn)為企業(yè)是兒子，寧肯自己挨餓也要勉強(qiáng)維持。這道理說明一個(gè)問題，投資型房產(chǎn)，你要站在未來接盤者的立場，而不能用自己是否喜歡這個(gè)戶型來判斷，而要替未來可能的接盤者考慮這個(gè)房子租下來能否具備成長性?成否成為二房東?能夠進(jìn)行二次投資的可行性?等等。
秘笈之物業(yè)選擇：以全盤評估為榮，以熱點(diǎn)跟風(fēng)為恥
在物業(yè)類型選擇的時(shí)候，很多投資者會(huì)問最近該投商鋪還是投住宅，而這種設(shè)問的答案，也只能來自于所謂的動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)。對于物業(yè)選擇，我們突出兩種觀點(diǎn)的疊加判斷準(zhǔn)則：首先，要評估目前區(qū)域物業(yè)價(jià)格的飽和度和接受度，即目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)是否滿租?住宅的成交周期有否拉長和消費(fèi)外流的跡象?其次，要評估所投物業(yè)類型的目前價(jià)格時(shí)機(jī)，結(jié)合之前幾大秘笈看，如果區(qū)域未來有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃勢必有人流轉(zhuǎn)移，如果有人流轉(zhuǎn)移勢必導(dǎo)致商業(yè)跟進(jìn)。除此之外還有更簡單的方法，即在中國城市化進(jìn)程過程中，城市綜合體將是一個(gè)消費(fèi)內(nèi)部流轉(zhuǎn)的集群，單一投商業(yè)或住宅，不如直接投城市綜合體內(nèi)物業(yè)，因?yàn)槠涔逃袃?nèi)部需求動(dòng)能，還有外延擴(kuò)張可能!
