費(fèi)婕根據(jù)最新報(bào)告，房產(chǎn)新政實(shí)施后的幾個(gè)月來，房?jī)r(jià)仍在逆風(fēng)飛揚(yáng)，不光是北京，目前國(guó)內(nèi)各大城市(除上海稍降外)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在異常上漲現(xiàn)象。這種價(jià)格與價(jià)值相背離的長(zhǎng)期上漲，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)目前的形勢(shì)，讓我們回憶起世界發(fā)生的三次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)
費(fèi)婕根據(jù)最新報(bào)告，房產(chǎn)新政實(shí)施后的幾個(gè)月來，房?jī)r(jià)仍在逆風(fēng)飛揚(yáng)，不光是北京，目前國(guó)內(nèi)各大城市(除上海稍降外)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在異常上漲現(xiàn)象。這種價(jià)格與價(jià)值相背離的長(zhǎng)期上漲，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)目前的形勢(shì)，讓我們回憶起世界發(fā)生的三次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
日本的房地產(chǎn)金融泡沫
20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金注入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，其間日本六大城市的地價(jià)指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍，地價(jià)市值總額高達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)美國(guó)地價(jià)總值的4倍，單價(jià)為美國(guó)的100倍，一般工薪階層即使用畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住房。到1990年，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)金融泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌，1996年的地價(jià)指數(shù)降到1989年的1/3，地價(jià)總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來，股價(jià)、地價(jià)市值共減少約1000兆日元，相當(dāng)于日本GDP的兩倍。與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，壞帳高達(dá)6000億美元，日本由此陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷，遭受了該國(guó)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，至今未能徹底走出陰影。
泰國(guó)的房地產(chǎn)金融泡沫
20世紀(jì)80年代，泰國(guó)為了發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，在未形成完善有效的金融監(jiān)控體系的情況下，過早實(shí)行了金融市場(chǎng)開放，海外資金大量進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)，到1996年，該國(guó)房地產(chǎn)的外商直接投資達(dá)188.1億銖，約占泰國(guó)外商直接投資總額的1/3。與此同時(shí)，泰國(guó)金融機(jī)構(gòu)被眼前房地產(chǎn)的虛假繁榮所迷惑，加大了信貸投入，泰國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟(jì)泡沫。1996年，泰國(guó)的房屋空置率持續(xù)上升至22%，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。1997年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。
美國(guó)的房地產(chǎn)金融泡沫
20世紀(jì)30年代，位于美國(guó)東南端的佛羅里達(dá)州由于氣候宜人、地理位置優(yōu)越而成為冬日旅游勝地。此前，該州地價(jià)一直低于美國(guó)其他州，隨著許多美國(guó)人來此購買房地產(chǎn)需求的增加，佛州地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅，1923-1926年間，該州地價(jià)最高漲幅達(dá)到5倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1925年僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司和2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，受其狂潮的催動(dòng)，銀行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多企業(yè)家、銀行家破產(chǎn)，這場(chǎng)泡沫不久激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引發(fā)華爾街股市崩潰，最終導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
從以上三國(guó)發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，我們得到那些警示呢？
警示之一，增強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)意識(shí)
對(duì)于我國(guó)持續(xù)攀升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)摩根士丹利出臺(tái)的一份研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，多年前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)的通貨膨脹，大量投機(jī)行為令資金無法收回，而導(dǎo)致銀行壞賬激增，這種危機(jī)正再次顯現(xiàn)。同期，美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》也稱中國(guó)大興基建項(xiàng)目，連同入世帶來的外國(guó)投資熱潮，可能會(huì)使20世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復(fù)燃。美國(guó)《華盛頓郵報(bào)》前不久也載文指出，中國(guó)房地產(chǎn)及其破裂將是中國(guó)銀行體系危機(jī)的導(dǎo)火索。文章分析認(rèn)為，銀行是中國(guó)資本的主要來源，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。日本《東京新聞》披露，“日本內(nèi)閣一份報(bào)告稱，中國(guó)有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)”。由于大量外資持續(xù)流入中國(guó)，目前已近1萬億美元，國(guó)內(nèi)流通的人民幣急劇增多，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過剩流動(dòng)的現(xiàn)象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。目前我國(guó)在GDP中房地產(chǎn)業(yè)占有相當(dāng)大的份額，如何讓過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來，是擺在目前全國(guó)上下的重要任務(wù)。
