案情
鄧某將自有的一套商品房委托某置業(yè)經(jīng)紀公司掛牌銷售。后該置業(yè)經(jīng)紀公司與徐某簽訂一份房屋買賣合同，房屋所有人鄧某未到場也不知情。某置業(yè)經(jīng)紀公司負責人肖某代合同的甲方即出賣方鄧某在合同上簽名，并代鄧某收取了買房者徐某定金2萬元。合同約定，如甲方鄧某違約，需雙方返還定金給徐某。合同簽訂后，肖某通過微信及電話與鄧某聯(lián)系，協(xié)商買房事宜，雙方最后未能達成一致意見，鄧某不同意出賣房屋。徐某要求鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀公司雙倍返還定金4萬元。
分歧
關于鄧某不同意出賣房屋，徐某可否根據(jù)合同的定金條款，主張鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀公司雙方返還定金，存在兩種不同觀點：
第一種意見認為，鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀公司應當雙方返還定金。因為徐某和某置業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同成立并已生效。合同雖然沒有鄧某的簽名，但是在鄧某授權和認可的情況下簽訂的，且合同簽訂后得到了鄧某的追認。
第二種意見認為，合同未成立，某置業(yè)公司應當返還徐某定金2萬元。因為合同沒有出賣方鄧某的簽字，簽訂合同后，鄧某也未作出同意追認合同效力的意思表示。
分析
筆者同意第二種意見，主要理由如下：
第一，關于合同的效力問題。合同的訂立是當事人意思表示一致的行為，當事人應當在公平、自愿的基礎上訂立合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。本案中，某置業(yè)經(jīng)紀公司作為中介方，在未得到房屋所有人鄧某明確授權委托的情況下，與購房者徐某立房屋買賣合同，是為無權代理行為。某置業(yè)經(jīng)紀公司負責人肖某在合同上代鄧某簽名，與徐某簽訂房屋買賣合同，且未得到鄧某的追認，故該合同對鄧某不發(fā)生法律效力。筆者不同意第一種意見，認為簽訂合同后肖某通過微信及電話與鄧某聯(lián)系，鄧某追認了合同的效力，只是因為出賣車庫及房屋過戶問題才反悔的。筆者認為，催告合同相對方對房屋買賣合同效力的追認，應當是在合理的期限對方內(nèi)作出明確的真實意思表示，不能僅以某個時間點上某個并不明確的意思表示為依據(jù)認定對方追認了合同的效力。而本案中，肖某與鄧某的微信及電話聯(lián)系中，鄧某反復表示再考慮考慮，最后并未作出同意追認合同效力的意思表示。因此，涉案房屋買賣合同未得到出賣方鄧某的追認，合同未成立。
第二，關于是否應當雙方返還定金。合同無效或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力，定金條款屬于合同的一部分，也沒有法律約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，因涉案房屋買賣合同不成立，合同的定金條款也不發(fā)生法律效力，某置業(yè)經(jīng)紀公司代為收取保管的定金20000元應當予以返還給買受方徐某。
