近年來(lái)，民間借貸案件漸增，案情紛繁復(fù)雜審理難度越來(lái)越大。實(shí)踐中有的債權(quán)人不是要求借款人出具借條，而是要求借款人用房屋為借款作擔(dān)保，與借款人簽訂一份房屋買賣合同，并出具相應(yīng)的購(gòu)房收條，著實(shí)讓普通人難以區(qū)分雙方究竟是房屋買賣還是借貸關(guān)系。
審理此類案件，法院之所以需嚴(yán)格審查，是因?yàn)樵擃愋兔耖g借貸以房屋作為抵押，是一種變相的流質(zhì)條款。借款人向債權(quán)人借錢時(shí)，約定房屋交易價(jià)格往往遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，如直接以房屋買賣關(guān)系來(lái)判令債務(wù)人協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，顯然并不公平。
一般來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同的簽訂，通常是以居住作為目的，在平等協(xié)商根據(jù)等價(jià)有償?shù)慕灰自瓌t的基礎(chǔ)上擬定而成。對(duì)于房屋買賣合同關(guān)系和以房抵債的司法判斷，尚需要探究雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思表示，審查房屋買賣合同約定的價(jià)格是否對(duì)等、合同的具體約定以及實(shí)際履行合同的過(guò)程等等是否符合交易習(xí)慣、結(jié)合證人證言等因素綜合認(rèn)定。
基本案情
原告鄭某某于2015年2月訴至法院，稱其由于住房需要，于2014年與兩被告周某、單某達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，約定將兩被告所有的某處房屋以849240元的價(jià)格賣給原告，雙方約定2014年5月25日交付。原告在2014年5月13日付清房款后，兩被告將該房屋交付給原告。之后，原告多次要求兩被告依約辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但被告一直推諉不辦，故請(qǐng)求法院判令：1、兩被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告周某、單某辯稱，雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系為借貸關(guān)系，不存在房屋買賣關(guān)系，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
一審審理查明
兩被告周某和單某系夫妻關(guān)系，雙方于2011年10月10日辦理結(jié)婚登記手續(xù)。鄭某某與趙某某系夫妻關(guān)系。
被告周某作為被拆遷人與拆遷指揮部簽訂征地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議一份，其中安置人口為周某、單某、周某某，安置房為某小區(qū)兩套，其中一套1503室即為案涉合同房屋。2015年4月3日，被告單某領(lǐng)取了房產(chǎn)證，案涉房屋目前登記在單某名下。2014年1月13日，鄭某某（乙方）與周某（甲方）簽訂房屋買賣協(xié)議書(shū)一份，約定周某出售某小區(qū)1503房屋，房?jī)r(jià)849200元。鄭某某先付定金300000元，余額在交房時(shí)付清余款，過(guò)戶費(fèi)由周某全部負(fù)責(zé)，過(guò)戶時(shí)間定于2014年5月30日，交房時(shí)間定于2014年5月25日；乙方先付定金到甲方賬戶上XXX8XXXXXXXXXX9XXX1，255000元，現(xiàn)金45000元….雙方還對(duì)其他內(nèi)容作出約定。該份合同上有周某和鄭某某簽字確認(rèn)，落款時(shí)間為2014年1月13日，另外合同落款處“單某”字樣非單某本人所簽。
2014年1月14日，周某向鄭某某出具收條一份，載明：今收到鄭某某人民幣叁拾萬(wàn)元（300000）（購(gòu)房定金）收款人：周某單某2014年1月14日。
2014年3月8日，周某又向鄭某某出具收條一份，載明：今收到鄭某某余款叁拾萬(wàn)元（300000）收款人：周某單某2014年3月8日。
以上兩份收條落款處“單某”字樣亦非單某本人所簽。
2014年5月13日，周某再向鄭某某出具收條一份，載明：今收到鄭某某購(gòu)房余款貳拾肆萬(wàn)元（240000）收款人：周某2014年5月13日。
2014年5月13日，原、被告雙方辦理房屋交付手續(xù)，周某將訴爭(zhēng)房屋鑰匙交由原告鄭某某保管，周某向鄭某某出具證明一份，載明：此房已交付與鄭某某，房款已清，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時(shí)過(guò)戶周某2014年5月13日。
另查明，2014年12月份，鄭某某（乙方）與周某、單某（甲方）又簽訂房屋買賣協(xié)議書(shū)一份，甲方出售與前述協(xié)議中相同座落的3-1503室的房屋，面積為121.32平方米，房?jī)r(jià)為人民幣840000元；過(guò)戶費(fèi)由甲方全部負(fù)責(zé)，過(guò)戶時(shí)間定于2014年5月30日，交房時(shí)間定于2014年5月25日…。該第二份房屋買賣協(xié)議上落款處則是鄭某某、周某、單某本人所簽，但落款時(shí)間為2014年1月13日。
再查明，2014年12月7日，鄭某某（乙方）與周某單某（甲方）又簽訂協(xié)議一份，約定：1、甲、乙雙方于2014年1月13日自愿簽訂房屋買賣協(xié)議，由于甲方需要自主，現(xiàn)甲、乙雙方協(xié)商中斷房屋買賣協(xié)議；2、甲方收到乙方的購(gòu)房款捌拾肆萬(wàn)元（840000元）于2015年1月30日前全部退還給乙方；3、甲方如不能在協(xié)議時(shí)間內(nèi)全部退還乙方的購(gòu)房款，2014年1月13日簽訂的房屋買賣協(xié)議繼續(xù)生效，甲方出售的房屋立即交付給乙方；4、2015年1月30日前甲方如能全部退還乙方購(gòu)房款，本協(xié)議立即無(wú)效。該份協(xié)議有鄭某某、周某、單某分別簽字確認(rèn)。
審理中，被告周某提交錄音證據(jù)一份，證明2014年12月，趙某某、單某以及周某在咖啡廳內(nèi)協(xié)商歸還本案的借款事宜，其中趙某某在錄音中陳述：“你沒(méi)簽字，他借的是共同債務(wù)，你夫妻雙方在婚姻期內(nèi)這是共同債務(wù)，他要沒(méi)房子，我也不會(huì)借錢給他”，以此證明雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)是借貸關(guān)系，并向法院申請(qǐng)錄音鑒定。原告鄭某某對(duì)該錄音證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，不同意鑒定。
經(jīng)法院傳喚，原告鄭某某丈夫趙某某亦到庭陳述，錄音證據(jù)中的話不是其本人講的，不同意對(duì)該份錄音證據(jù)進(jìn)行鑒定。另外原告鄭某某及其丈夫趙某某、被告周某、單某均陳述除了本案的糾紛，雙方之間沒(méi)有其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)。
經(jīng)法院傳喚，付某到庭陳述：“房屋買賣協(xié)議上以及收條上單某字樣是她簽的，分別在工商銀行和訴爭(zhēng)房屋所在小區(qū)門(mén)口，當(dāng)時(shí)還有周某，以及另外借錢的那個(gè)男的在場(chǎng)。我和周某是朋友關(guān)系，我就過(guò)去幫下忙。當(dāng)時(shí)周某跟我說(shuō)他想借錢，我就在上面簽字”。
被告周某經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為對(duì)該證人陳述沒(méi)有異議，原告鄭某某經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為趙某某不認(rèn)識(shí)付某。在第二次開(kāi)庭庭審中，原告代理人在庭審中陳述，原告去年對(duì)該房屋進(jìn)行了部分簡(jiǎn)單裝修，水電、門(mén)窗、空調(diào)、沙發(fā)、床等裝修了一下。之后，本院到訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)拍得的照片，訴爭(zhēng)房屋里面只有水泥、黃沙以及黃磚、空調(diào)、馬桶。在第三次開(kāi)庭時(shí)，原告鄭某某陳述其于2015年7月份入住該房屋的，但之后又搬了出來(lái)，房子里面的沙發(fā)、床已經(jīng)被人偷走了，但是沒(méi)有報(bào)警。經(jīng)法院釋明，原告鄭某某仍堅(jiān)稱原、被告雙方系房屋買賣關(guān)系，要求兩被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
就雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議事實(shí)，一審法院歸納如下：
1、關(guān)于房屋買賣合同約定價(jià)格的形成。原告鄭某某陳述，被告周某簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，其本人不在場(chǎng)，是其丈夫趙某某在電話里跟她講了房屋價(jià)格，然后趙某某將房屋買賣合同拿回家后由其在合同落款處簽字，在簽訂第一份房屋買賣合同之前，原告與被告周某本人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)面，并且和趙某某到訴爭(zhēng)房子里去過(guò)，沒(méi)有其他人陪同，關(guān)于同地段同樓層房屋的價(jià)格不清楚。被告周某認(rèn)為簽訂房屋買賣合同之前與原告鄭某某從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)面，且當(dāng)?shù)赝愋偷姆课輧r(jià)格是在9000元/平方以上，雙方?jīng)]有協(xié)商過(guò)房屋價(jià)格，當(dāng)時(shí)其向趙某某借款，趙某某說(shuō)價(jià)格肯定是要低于市場(chǎng)價(jià)的，他說(shuō)先這樣寫(xiě)寫(xiě)，然后也沒(méi)多想。
2、關(guān)于為何要簽訂兩份房屋買賣協(xié)議。原告鄭某某認(rèn)為趙某某在電話里跟其說(shuō)單某不知道房屋買賣的事情，第一份房屋買賣合同上的字不是單某本人簽的，后來(lái)單某重新簽訂合同的，另外房屋價(jià)格變更了些。被告周某、單某認(rèn)為，其向原告丈夫趙某某借款，原告丈夫趙某某看到其手里有房子，于是讓其先簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保，沒(méi)有出具借條，出具的都是收條，到了年底，妻子單某才知道其借錢的事情，原告的丈夫趙某某一直向其催要款項(xiàng)，并且把被告家里東西都扔出來(lái)，因?yàn)榭紤]到家里人，單某不得不簽了這份協(xié)議，當(dāng)時(shí)周某一共向鄭某某丈夫趙某某借款600000元，每次借款數(shù)額為300000元，是分兩次借的，第一次借款實(shí)際交付金額為255000元，約定利息一毛五；而第二次借款實(shí)際交付279000元，約定利息七分。
3、關(guān)于款項(xiàng)的交付情況，被告周某認(rèn)為，2014年1月14日原告丈夫趙某某匯款255000元；2014年3月8日，趙某某取現(xiàn)金279000元，在南大街的工商銀行門(mén)口交付的；2014年5月13日，雖然出具了一份240000元的收條，但是其沒(méi)有收到任何款項(xiàng)。原告鄭某某則認(rèn)為第一筆300000元是按照房屋買賣協(xié)議書(shū)中第十七的約定，于協(xié)議簽定之后的第二日支付的，即2014年1月14日向周某支付現(xiàn)金45000元，同時(shí)于當(dāng)日轉(zhuǎn)賬255000元，合計(jì)300000元，由被告周某向原告鄭某某出具收條一份，并注明是購(gòu)房定金；第二筆300000元與第三筆240000元均是在原告向被告支付相應(yīng)款項(xiàng)后由被告出具相應(yīng)的收條，以上房款合計(jì)840000元。
4、關(guān)于為何簽訂附解除條件協(xié)議。原告鄭某某代理人在第一次開(kāi)庭時(shí)陳述因?yàn)閮杀桓嫣岢鲇捎谄湟蜃》坷щy，請(qǐng)求原告給予其退還購(gòu)房款，解除房屋買賣合同的權(quán)利，原告出于人道主義原則考慮，與兩被告達(dá)成協(xié)議，如果被告能在2015年1月30日前退還原告已支付的所有購(gòu)房款840000元，原告則同意原房屋買賣協(xié)議不再履行，如果2015年1月30日前兩被告不能全額退還購(gòu)房款，則按之前簽訂的協(xié)議履行。原告鄭某某第三次開(kāi)庭時(shí)又陳述該份協(xié)議是其丈夫趙某某起草的，協(xié)議的內(nèi)容已經(jīng)記不清了，之所以想退房，是因?yàn)楸恢苣车母赣H鬧了之后，自己不開(kāi)心，覺(jué)得房子不吉利。被告周某、單某認(rèn)為，是被告周某向原告丈夫趙某某借款，用房子做擔(dān)保，如果能夠按時(shí)歸還借款，則房子贖回，解除房屋買賣合同，如果未能按期歸還借款，則繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議。
一審法院認(rèn)為
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒(méi)有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)原告鄭某某提供的附解除合同協(xié)議書(shū)、被告周某提供的錄音證據(jù)、證人證言、房屋買賣交易習(xí)慣以及雙方當(dāng)事人庭審陳述，原、被告雙方簽訂名為房屋買賣合同，實(shí)則是用本案訴爭(zhēng)房屋為周某向原告方借款提供擔(dān)保，理由如下:
1、合同權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。本案訴爭(zhēng)的房屋建筑面積為121.32平方米，合同約定總價(jià)為840000元，并且約定過(guò)戶稅由被告方負(fù)擔(dān)，而被告周某陳述該同地段房屋的市場(chǎng)均價(jià)為9000元/平方以上，原告雖然在庭審中陳述不清楚，但是亦未明確否定。雙方約定的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，有違公平、等價(jià)原則。
2、不符合日常交易習(xí)慣。原告鄭某某陳述，原、被告雙方在簽訂房屋買賣合同之前，從未見(jiàn)過(guò)被告周某與單某，且對(duì)于相同地段的房屋的市場(chǎng)價(jià)格不清楚，且簽訂合同之前，在沒(méi)有周某與單某的陪同下，和趙某某一起至訴爭(zhēng)房屋里觀看，由此可以證明以上行為均與正常購(gòu)房交易習(xí)慣不相符合，缺乏房屋價(jià)格協(xié)商的意愿。且庭審中，鄭某某陳述，其已經(jīng)實(shí)際入住，訴爭(zhēng)的房屋已經(jīng)放置沙發(fā)、床、空調(diào)、馬桶，但是經(jīng)一審法院現(xiàn)場(chǎng)拍得的照片，訴爭(zhēng)房屋里只有黃沙、水泥、黃磚、空調(diào)、馬桶，原告鄭某某陳述沙發(fā)、床已經(jīng)被偷走，但卻未能提供任何證據(jù)予以證明，一審法院不予采信。
根據(jù)原告鄭某某提交的附解除條件協(xié)議的約定，如果周某、單某在限定時(shí)間內(nèi)能夠清償債務(wù)，原告鄭某某享有的房屋買賣合同的債權(quán)就消滅，房屋買賣合同就不再履行，如果周某、單某不履行債務(wù)，原告方就可以行使房屋買賣合同的交付房屋、要求更名過(guò)戶的債權(quán)，用該房屋清償債務(wù)，消滅債權(quán)。原告鄭某某對(duì)為何簽訂附解除條件房屋買賣合同的目的與原因前后陳述不一致，且自相矛盾。一審法院認(rèn)為，簽訂上述協(xié)議明顯不符合一般情況下簽訂房屋買賣合同的交易目的，根據(jù)該協(xié)議，被告周某享有房屋的贖回權(quán)，原告簽訂房屋買賣合同的目的主要不是用于自己居住，而是擔(dān)保金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方的真實(shí)意思應(yīng)為民間借貸。
3、關(guān)于錄音證據(jù)的判斷。根據(jù)被告周某提供的錄音證據(jù)，被告為證明在錄音中有原告丈夫趙某某與被告單某就借款事宜進(jìn)行協(xié)商，并申請(qǐng)法院對(duì)該錄音證據(jù)進(jìn)行司法鑒定。根據(jù)錄音證據(jù)中的內(nèi)容對(duì)原告方不利，結(jié)合雙方簽訂的附解除條件協(xié)議，原告鄭某某及其丈夫趙某某無(wú)正當(dāng)理由不同意對(duì)錄音證據(jù)進(jìn)行司法鑒定，一審法院認(rèn)為鄭某某以及趙某某有義務(wù)配合鑒定而拒不配合，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，可以推定對(duì)原告方不利的事實(shí)成立。
另外，證人付某亦陳述，在房屋買賣合同簽字前，被告周某曾講述借款的事宜。根據(jù)民事訴訟證據(jù)舉證規(guī)則，證人證言亦可以作為證據(jù)的組成部分，輔證借貸關(guān)系的存在。
綜上，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人經(jīng)法院釋明后，仍拒絕變更的，人民法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。結(jié)合本案，原告鄭某某，經(jīng)法院釋明，仍堅(jiān)稱原、被告雙方存在房屋買賣關(guān)系，并以此為由要求兩被告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，駁回原告鄭某某訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后當(dāng)事人均未上訴，判決已發(fā)生法律效力。
法律評(píng)析
1、法理分析。物權(quán)法共規(guī)定了三種類型的擔(dān)保物權(quán)，即抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)。用房屋買賣合同設(shè)定的擔(dān)保顯然不屬于法定的擔(dān)保物權(quán)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為這種新型的擔(dān)保關(guān)系屬于非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保。筆者認(rèn)為，所謂讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，而使擔(dān)保權(quán)人在不超過(guò)擔(dān)保之目的的范圍內(nèi)，于債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還與債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)。由于讓與擔(dān)保違反物權(quán)法定原則，并不為我國(guó)法律所認(rèn)可。
而以房屋為借貸作擔(dān)保則是如果借款人在限定時(shí)間內(nèi)能夠清償債務(wù)，債權(quán)人享有的房屋買賣合同的債權(quán)就消滅，房屋買賣合同就不再履行，如果借款人不履行債務(wù)，債權(quán)人就可以行使房屋買賣合同的交付房屋、要求更名過(guò)戶的債權(quán)，用該房屋清償債務(wù)，消滅債權(quán)。實(shí)際中，有的債權(quán)人雖然還沒(méi)有成為該房屋登記所有權(quán)人，但是往往已經(jīng)實(shí)際從債務(wù)人處取得鑰匙，成為該房屋的實(shí)際占有者。
由此可以看出，以房屋買賣合同為借款作擔(dān)保與讓與擔(dān)保的大部分法律特征類似，但與讓與擔(dān)保相比較，還是有所不同。區(qū)別是讓與擔(dān)保是以先轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)為擔(dān)保，擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保物所享有的權(quán)利處于既得狀態(tài)，用房屋買賣合同擔(dān)保是以后轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)為擔(dān)保，對(duì)擔(dān)保物所享有的權(quán)利處于期待狀態(tài)，故用房屋買賣合同設(shè)置的擔(dān)保應(yīng)屬后讓與擔(dān)保。
結(jié)合本案，筆者認(rèn)為原、被告雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)候，原告并未與被告相見(jiàn)，亦未能合理陳述該房屋價(jià)格的整個(gè)協(xié)商過(guò)程，原告本人甚至不清楚該房屋同地段同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)格，以上的種種行為均與正常的購(gòu)房交易習(xí)慣不相符合，并且雙方簽訂附解除合同的協(xié)議，賦予被告的房屋贖回權(quán)，被告亦提供錄音證據(jù)、證人證言，以上證據(jù)能夠形成證據(jù)鏈，該基礎(chǔ)法律關(guān)系就是民間借貸關(guān)系，法院據(jù)此判決并無(wú)不當(dāng)。
2、法律適用。民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定第三十五條規(guī)定，訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求。但是該規(guī)定并沒(méi)有明確如果當(dāng)事人拒不變更訴訟請(qǐng)求，法院是采用駁回原告的起訴還是駁回原告的訴訟請(qǐng)求。有的學(xué)者認(rèn)為法院不應(yīng)對(duì)其實(shí)體權(quán)利作出判決，而應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告的起訴，否則替代了原告起訴的權(quán)利。
2013年6月13日，江蘇高院就民間借貸案件審理中的若干問(wèn)題進(jìn)行了專題討論，并形成會(huì)議紀(jì)要，紀(jì)要規(guī)定當(dāng)事人之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合作為擔(dān)保的,法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方名為房屋買賣實(shí)為民間借貸關(guān)系。出借人以房屋買賣關(guān)系提起訴訟，請(qǐng)求履行房屋買賣合同并辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明按照民間借貸關(guān)系變更訴訟請(qǐng)求；出借人堅(jiān)持不予變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
由此可見(jiàn)，江蘇省高院對(duì)該問(wèn)題的處理是采用的駁回原告訴訟請(qǐng)求的方式，即使原告要求被告協(xié)助過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求被法院駁回后，原告完全可以以民間借貸關(guān)系為由再起訴至法院，其合法的實(shí)體權(quán)利仍可以得到法律保護(hù)。
值得注意的是，最高法院關(guān)于民間借貸案件司法解釋于2015年9月1日起正式實(shí)施。該解釋第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
由于該規(guī)定系司法解釋，地方法院的指導(dǎo)意見(jiàn)與司法解釋相互沖突時(shí)，自當(dāng)優(yōu)先適用司法解釋。為了解決該司法解釋的銜接問(wèn)題，最高法院亦發(fā)布了關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》的通知，其中規(guī)定：“（一）人民法院確認(rèn)民間借貸合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第三條規(guī)定的精神，對(duì)本《規(guī)定》施行以前成立的民間借貸合同，適用當(dāng)時(shí)的司法解釋民間借貸合同無(wú)效而適用本《規(guī)定》有效的，適用本《規(guī)定》；（二）本《規(guī)定》施行后新受理的一審案件，適用本《規(guī)定》；（三）本《規(guī)定》施行后，尚未審結(jié)的一審、二審、再審案件，適用《規(guī)定》施行前的司法解釋進(jìn)行審理，不適用本《規(guī)定》；（四）本《規(guī)定》施行前已經(jīng)審結(jié)的案件，不得適用本《規(guī)定》進(jìn)行再審...”。
依最高法院的通知可見(jiàn)，該司法解釋對(duì)于2015年9月1日前受理的案件并無(wú)溯及力。故筆者認(rèn)為對(duì)于2015年9月1日前受理的該類案件，采用駁回原告訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)，對(duì)于2015年9月1日之后受理的該類案件，則應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告的起訴。
3、審判思路。由于該類型案件，原告往往持有購(gòu)房合同和購(gòu)房收據(jù)，要求被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。被告雖然抗辯以房抵債，但是往往苦于拿不出相應(yīng)的證據(jù)，被告承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)較大。此時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)要求雙方當(dāng)事人本人到庭陳述簽訂房屋買賣合同前的整個(gè)協(xié)商過(guò)程，探究其真實(shí)意思表示，審查房屋買賣合同約定的價(jià)格是否對(duì)等、合同的具體約定以及實(shí)際履行合同的行為是否符合交易習(xí)慣以及證人證言等因素綜合認(rèn)定。
