1、房款拖欠與訴訟時效
二手房交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權，其訴訟時效為兩年，訴訟時效期間從確定的履行期限屆滿之日起計算;不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算。請求確認二手房買賣合同無效的，不應適用訴訟時效期間的規定。因合同無效而產生的返還財產或賠償損失請求權，應適用訴訟時效期間的規定。訴訟時效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。
相關法律風險提示：
(1)二手房合同履行過程中，雙方認可部分款項系違約金而非房款的，賣方應當要求訂立書面確認協議。賣方僅以違約金收據形式單份出示給買方作為憑證的，易存在舉證失據。
(2)拖欠的購房款是否兩年普通適用訴訟，司法實踐中有不同判例。認為不適用訴訟時效一方的理由：支付房款系買方主要合同義務，與物權有關。認為適用訴訟時效一方的理由：拖欠的購房款性質上仍系普通債權。對二手房交易各方當事人而言，無論是購房款還是違約金，積極主張并保留相關證據，是防范此類法律風險發生的根本。
2、不交購房款時，物業管理公司有權停水停電嗎?
業主拖欠房款違反了他與開發商之間的購房合同，開發商可以依據房屋買賣合同追究業主的責任。而物業管理公司與業主之間的關系由物業管理合同調整，如果業主按時支付了物業管理費，物業管理公司就應當按照合同約定提供物業服務。物業公司聽從開發商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業主可以追究物業公司的侵權損害賠償責任。
3、拖欠房款不交付可以解除買賣合同嗎?
小案例：2008年2月，徐某與李某簽訂房屋買賣合同，雙方約定徐某將一套房屋賣于李某,房屋價款55萬元，李某于2008年5月底付清;如李某未能按時給 付房款，徐某可無條件收回房屋。合同簽訂后，李某即實際占有、使用該房，同時陸續給付徐某20萬元，但余款未在約定期間內支付，并一直拖欠。徐某遂提起訴 訟,請求解除房屋買賣合同。
案例分析：法院審理認為，依法生效的合同受法律保護,雙方當事人應該依照約定全面履行自己的義務，李某作為買受人應當在履行期限內全額給付房款，但其在給付期限內 僅部分履行，并一直拖欠余款，明顯違反合同約定，構成違約。并且，原、被告雙方已明確約定該違約行為的法律后果。依據《合同法》第四十五條的規定，當事人 可以約定生效合同的解除條件，條件成就時合同失效。該案中，李某在實際占有房屋的狀態下拖欠房款近數年，已促成合同解除條件成就，合同應予解除。同時依據 《合同法》第九十七條關于合同解除后果的規定，結合當事人訴請，判決雙方相互返還房屋及已付房款。
