導(dǎo)讀：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上一房二賣時(shí)有發(fā)生。無(wú)論是開發(fā)商還是二手房小業(yè)主，如果在簽約后“一房二賣”，都將給購(gòu)房者帶來巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。如何防止和避免一房二賣的發(fā)生？一房二賣應(yīng)當(dāng)如何處理？下文將作出解答。
一、如何才能防止一房二賣的發(fā)生？
預(yù)告登記
預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
因此，為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記制度在實(shí)踐中常適用于購(gòu)買期房的過程中，防止開發(fā)商一房二賣。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還是不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。
二、發(fā)生一房二賣應(yīng)當(dāng)如何處理？
一房二賣最終應(yīng)當(dāng)如何處理，必須要看房子有沒有真正賣給了別人。按照我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，房屋只有辦理登記手續(xù)以后，才能真正發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，如果一房二賣發(fā)生后，并沒有辦理房屋登記手續(xù)，那么第三人是不能取得房屋所有權(quán)的，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者只要起訴要求開發(fā)商履行購(gòu)房合同即可。
如果第三人已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù)，那么房屋就屬于其所有，購(gòu)房者是不能要回房屋的。在這種一房二賣的情況下，購(gòu)房者可以要求解除合同并且賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
因此，一房二賣的情況下，購(gòu)房者可以要求賠償損失。
以上就是對(duì)“如何防止一房二賣”“一房二賣應(yīng)當(dāng)如何處理”所作的解答。一房二賣行為是違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，按照法律規(guī)定，購(gòu)房者是可以解除合同并賠償損失的。購(gòu)房者在買房時(shí)應(yīng)及時(shí)辦理預(yù)告登記，防止發(fā)生一房二賣行為。如果一房二賣已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，那就應(yīng)當(dāng)積極收集證據(jù)，起訴要求賠償損失。至于賠償數(shù)額的多少，則取決于購(gòu)房者所提供的證據(jù)。
