在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的《商品房買賣合同》前一般都要向購房者收取一定的落訂費(fèi)用，這種費(fèi)用常被冠以“定金‘、”訂金’、 “押金”、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規(guī)定。由于商品房銷售存在許多可變因素，甚至某些項(xiàng)目本身就不具備銷售條件，因此一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購房時，已交付的落訂費(fèi)用就很難返還。
楊先生與某開發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購書》，約定楊先生當(dāng)日交納定金2萬元，預(yù)定商品房一套，15天內(nèi)，楊先生應(yīng)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》并支付首批購房款，否則開發(fā)商有權(quán)沒收定金并另行銷售該套商品房。在交納了定金后，楊先生于約定日期內(nèi)攜帶首付款前往售樓處簽約。然而，在簽約過程中，雙方因補(bǔ)充協(xié)議條款多次協(xié)商爭執(zhí)不下，導(dǎo)致買賣合同無法簽訂。開發(fā)商認(rèn)為楊先生違約，決定沒收其已經(jīng)交付的2萬元定金。李則認(rèn)為是開發(fā)商違約，準(zhǔn)備將開發(fā)商起訴到人民法院，要求雙倍返還定金。
曾女士向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一套售價為46萬元的商品房，簽了《商品房認(rèn)購書》后，開發(fā)商向他收取了定金2萬元，后來曾女士發(fā)現(xiàn)該樓盤并沒有取得商品房預(yù)售許可證，隨要求退回定金。
張小姐不久前與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》，并交納訂金1萬元。開盤后，張小姐如期前往簽約，但售樓小姐提供的正式契約及補(bǔ)充協(xié)議與先前的廣告宣傳相差甚遠(yuǎn)。張女士有一種被欺騙的感覺，不想再買，并要求退還訂金。
這幾則案例是關(guān)于商品房交易過程中“定金”和“訂金”的區(qū)別，兩者雖一字只差，但從法律的角度而言，卻大相徑庭。
“定金”指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。買方支付訂金之后，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。訂金對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用，因此，當(dāng)買房者不想買房時，有權(quán)要求開發(fā)商退還 “訂金”。
在某些情況下，在《商品房認(rèn)購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。
商品房買賣的實(shí)際操作過程中，當(dāng)購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購買的初步意向后，開發(fā)商都會要求購房者簽訂一份《認(rèn)購書》。《認(rèn)購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買賣雙方在認(rèn)購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實(shí)際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
另外，今年6月1日起，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》開始生效，辦法第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定： “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預(yù)訂款項(xiàng)的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)。第二，若購房者與開發(fā)商對訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)另有約定，例如：開發(fā)商在《認(rèn)購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。
提示：
購房者在簽訂《認(rèn)購書》并給付定金或訂金時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，首先應(yīng)對所要購買的商品房相關(guān)狀況以及開發(fā)商所提供的購房合同示范文本（包括補(bǔ)充協(xié)議）有一個充分的了解，同時在《認(rèn)購書》中還應(yīng)當(dāng)對房屋的面積、價格、交付日期、違約責(zé)任等重要條款予以明確，并且還要對《認(rèn)購書》中關(guān)于“定金”或“訂金” 等條款的約定予以明確，如果條件允許，購房者可以直接與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，以避免在與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同時由于某些條款達(dá)不成一致而無法簽訂合同，從而損失定金或訂金。
若購房者確實(shí)已選好自己中意的房屋，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后，然后再簽訂《認(rèn)購書》，或者在《認(rèn)購書》中與開發(fā)商明確約定，一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應(yīng)全部退還。
