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房地產(chǎn)新政下的房屋買賣應(yīng)注意的幾個(gè)事項(xiàng)
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:978 ℃

  房地產(chǎn)新政下的房屋買賣應(yīng)注意的幾個(gè)事項(xiàng)

  房產(chǎn)調(diào)控政策影響能否就此解除合同?

  自去年“國十條”頒布以來,中央和地方政策頻頻出臺各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策 國家限貸,限購,禁購等房產(chǎn)調(diào)控直接影響,合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的,不屬于民法上“不能預(yù)欠、不能避免和不能克服”的情形,因此,政策不屬于法律上的不可抗力。但可歸屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問題的解釋》第4條.第23條款的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”據(jù)此,當(dāng)事人請求解除合同的,可以得到法律支持,但當(dāng)事人另有約定的除外.

  1. 因限購、禁購無法履行的合同該怎么處理?

  調(diào)控政策出臺前訂立的合同確因限購、禁購政策無法履行的,當(dāng)事人雙方均可請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人,出賣人請求買受人繼續(xù)履行合同,運(yùn)用定金罰則或者承擔(dān)違約責(zé)任的,不予支付,但同立訂合同而實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用,可酌情考慮。

  3.可否以限貸為由請求解除合同?

  未明確是以轉(zhuǎn)款方式付款的買受人以限貸政策影響為由,請求解除原訂合同的,一般不予支付。

  明確以按揭貸款支付的,由買受人舉證證明現(xiàn)不用同首付款比例提交、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致其無法履約,并以此請求解除合同的,人民法院可予以支付。

  4.二手房同新政沖突而解除是否還要承擔(dān)中介費(fèi)?

  二手房買賣合同因新政影響解除后,中介方面可以請求買賣雙方當(dāng)事人支付其實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理的報(bào)酬。但對未予明碼標(biāo)價(jià)、虛假誤導(dǎo)、炒賣房號等以及其他違反《房地產(chǎn)經(jīng)營處理辦法》等規(guī)定的收費(fèi),是得不到法律上的支付。

  最后,還要提醒買房人如果以他人名義規(guī)避新政限購、禁購的很可能導(dǎo)致合同無效。

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