本文介紹第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)在銀行貸款越來越難,首套房都難以貸款,二套房則更難。
6月4日,住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,使得本輪房地產(chǎn)新政策中最令人關(guān)注的“二套房”終于有了明確的說法。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,“二套房”認(rèn)定細(xì)則落地后,無論是對銀行二套房放貸審核還是對購房人來說都是非常有利的,市場交易量有望出現(xiàn)理性回歸。
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根據(jù)住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)出的《通知》,三種情況會被認(rèn)定為二套房:
1、借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng),下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
2、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的;
3、借款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查,確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按上述規(guī)定執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定,對其暫停發(fā)放住房貸款。
為堅決遏制部分城市房價過快上漲,國務(wù)院近期決定,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則如下:
一、父母名下有住房,以未成年子女名義再購房
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:根據(jù)新的政策,家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時,就會按照二套房政策執(zhí)行。
二、未成年時名下有房產(chǎn),成年后再貸款購房
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:根據(jù)目前銀行“認(rèn)貸又認(rèn)房”,如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下,再貸款購房是屬于二套房的,將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策,未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款,再申請房貸不算二套。
三、個人名下有全款購買的住房,再貸款購房
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:過去只“認(rèn)貸”,這種情況不算二套房,但現(xiàn)在加了“認(rèn)房”,雖然沒有貸過款, 但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn),在不賣掉且申請貸款的情況下,也會被認(rèn)定為二套房。
四、個人名下有貸款購買住房,結(jié)清出售后再貸款購房
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:目前銀行對二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后, 家庭名下已沒有任何住房,但因?yàn)槠渲坝匈J款紀(jì)錄,再申請房貸也會被算作二套房。
五、首次購房使用商業(yè)貸款,再次購房使用公積金貸款
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格,只要借款人有過房貸紀(jì)錄,不論房貸是否結(jié)清、 房產(chǎn)是否出售,即便從未使用過公積金貸款,首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
六、婚前一方曾有過貸款購房,婚后以另一方名義申請貸款購房,但兩人戶口沒有一起
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起,但在民政局有過結(jié)婚登記。而現(xiàn)在,銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外,還會要求借款人提供婚姻狀況證明,而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的,所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
七、婚后雙方共同貸款購房,離異后一方再申請貸款購房
認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)解析:目前銀行對二套房的認(rèn)定是既“認(rèn)房又認(rèn)貸”,也就是只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸紀(jì)錄,那么即便離異后房產(chǎn)判給一方,另一方再貸款購房時也會被認(rèn)定為二套房。