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房產中介：房價上漲，賣家違約頻頻
　　杭州房價的不斷上漲擾亂了二手房市場，產生了無序狀態，產權人心態失衡是目前杭州房產中介公司遇到的最大問題。
　　杭州某房產中介公司的副總經理鄭瑛告訴記者，房價上漲造成房產撤單的頻率非常之高，現象非常之多。在談判當中，房子漲價導致房東違約撤出房源的比例在房產糾紛中大約占50％－60%。市場的無序狀態主要表現在同一地段的房子掛牌價參差不齊，從每平方米5000元到8000元不等，即使是同一樓盤，掛牌價也會出現離譜的差距。因此一旦有比自己掛牌價高的相同品質的房子出現，或者房價在短期內一旦上漲，賣方的心態就會失去平衡，他就會抬高價格或者要求終止協議賠償違約金。
　　在杭州房地產市場處于絕對的賣方市場下，求大于供的現狀使得賣方在出售房子的過程中有著絕對的話語權，20%的個人所得稅的開征就是一個很好的例子，賣方把風險轉嫁到買方身上，加重了購房者的負擔，特別在2004年元旦過后，很多二手房的出讓價格都注明是“凈價”，這意味著普通購房者除承擔契稅、印花稅、過戶費、交易手續費外，還要承擔20%的所得稅。二手房價格繼續上漲，一季度漲幅達到13.5％。
　　房源緊缺的現象導致很多買房者無房子可買，從而產生了這樣一個現象：一套房子有很多買家競爭追捧，最后以高價落單。
　　飽受了股市大跌之苦之后，投資者將目光轉向了房地產。相對來講，房地產是長線投資，比較穩，而炒股只能作為生活的一部分，并且一旦收益得不到保證，將存在很大的風險。相反，最近幾年房價的大幅上升也給了投資人信心，“年輕時人供樓，年老時樓供人”，這種觀念正越來越被人們認同。但是2004年，信貸縮緊，融資成本增加，融資難度增大，貸款風險變高這是不可否認的事實，所以，樓市趨向復雜，只有聽從市場這根指揮棒，才能因勢利導，健康發展。
　　作為一個經驗豐富的房產經紀人，鄭瑛對買房人提出了一些建議和忠告。她認為，持有一個良好心態是買房人最需要具備的，很多人都等著房價下降以后再買房，結果一等成了千古恨，房價不降反而漲，其實對于房價的升降都是市場作用的結果，任何人都說不清楚，因此只有根據自己的需求來決定。同時作為一個大宗資產，在買房過程中，買家也要小心謹慎，思路清晰，避免上當受騙。應該選擇有信譽的可靠的房產公司和房產中介，只有這樣才能買得開心，買得放心。
　　法院：購房合同一定要規范
　　杭州市上城區人民法院房產廳的黃小勤在接受記者采訪時說：“在房屋買賣合同方面，凡是雙方主體明確，并且是雙方的真實意圖表達的，都是合法的。所以在購買房屋時，簽訂一個完備和成熟的合同是最最重要的。”
　　她說，從今年年初開始，法院接到的關于房屋買賣的案子并不算太多，但也是相當典型地呈現了房屋買賣中各種分歧來源大部分都集中在房價上漲，賣家臨時違約之類的事件上。不過很容易理解，賣家在更加豐厚的經濟利益面前，在反悔就能得到10萬元或者更多的情況下，賣家反悔的事情確實就非常普遍，在一些雖然沒有上述事實發生但是已經來咨詢過的人中間，賣家想要反悔而又擔心承擔一定責任的事情也很多。黃小勤說：“在判決上，法院一般都傾向于保護買方的利益，如果買方要求賠償，在不是很離譜的情況下，法院基本上都會考慮到買方的難處。”
　　她介紹，一般買房子的合同分成兩種，一種是相對比較低級的給了一定定金的購房協議書，這個合同只能證明雙方有意向交易，并不能指明雙方一定要交易；而另外的，則是比較完備的格式合同，一般的中介公司都能夠提供。這個就可以證明雙方以后是要履行合同的，如果一方不履行也要承擔相應的責任，這種合同的意思是房子是“要”賣給買方而買方是一定要買這個房子的。
　　另外，在這兩種合同之外，那些雙方單獨簽訂的非格式合同，也是具有法律效應的，但是在這樣的合同中往往會出現一些不應該出現的問題，所以買房子最好還是通過中介公司。
　　一旦賣方反悔，買方可以按照合同讓賣方賠償買房損失的雙倍金額。黃小勤還說：“買房子的人在買了房子之后盡快過戶是一個很好的辦法，一般來講過戶比較早，糾紛產生的時間就縮短了。但是在現在的情況下，中介公司要去辦三證，總是要等到有了一定的顧客積累成一定的量之后才去辦，同時在辦證的時候又要有一段時間的耽擱，這個時候，在房屋買賣中買家的地位就比較可憐了。因為買家對賣家只有支付這個義務，同時也只有這個制約，賣家完全可以在找到一個愿意出更多價錢的人之后毀約，有時候房價上漲得如此迅速，甚至那個愿意出更高價錢的買者可以替賣家出賠償給前一個買家的賠償金。”
　　意向書是沒有約束力的，所以她建議買房者通過中介公司找房子和簽訂合同，合同要盡量訂得細致一些，對權利和義務的劃分和規定也要明確一些。在發生糾紛時，比如賣家反悔，法院一般根據合同約定的條款來進行判決。
　　律師：購房時應查驗產權人
　　近年來杭州的房地產業飛速發展，房價也不斷上漲，買房者在購房時應當查驗賣方是否是產權人，房產是否還有共有人（例如賣方的配偶），出售的房產是否有“三證”，是否有抵押等事項，以免合同無效造成損失。無論是買方還是賣方，都應當講誠信，房地產市場千變萬化，有漲也會有跌，為約束雙方的行為，避免日后出現糾紛難以解決，雙方在簽訂合同時應當約定違約責任，維護自己的合法權益。
　　金某與周某于2000年簽訂了一份《房屋買賣合同》。金某入住后即對房屋進行了裝修，計70000元人民幣。由于法律意識淡薄，雙方一直沒有辦理房屋的過戶手續。2003年5月，周某一紙訴狀將金某告上了法庭，訴稱該房屋至今尚未辦理“三證”，不具備轉讓的條件，因此主張其與金某簽訂的房屋轉讓合同無效，要求金某返還房產。后法院經審理后判決房屋轉讓合同無效，但造成合同無效的主要原因是周某，周某應當承擔房屋因價格上漲造成的差價及裝修款的60%，金某承擔40%。
　　李某與陳某簽訂了一份《房屋轉讓意向書》，約定房價為280000元,李某先支付首期款20000元。待陳某辦出“三證”后，李某付清余款，陳某將房屋過戶給李某。2003年10月，陳某辦出“三證”，但要求房款加價60000元，遭到李某的拒絕，李某向法院提起訴訟，庭審中，陳某以簽訂房屋時，該房產尚未取得權屬證書不能買賣為由進行抗辯，主張房屋轉讓意向書無效，并同意返還已收取的20000元首付款。法院審理后認為李某與陳某簽訂的《房屋轉讓意向書》有效，雖然簽訂時陳某尚未取得“三證”，但在2003年10月，陳某已辦出該房產的權屬證書，因此意向書有效。