本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問題。隨著城市公有房屋改革的全面展開和不斷深入，城鎮(zhèn)公有房屋經(jīng)營管理的機關(guān)、社會團體和事業(yè)單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時，存在一些嚴重侵犯職工合法權(quán)益的行為。
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房改房政策
房改房購買的注意事項
[案例簡介]
錢某原在某大學(xué)教書，1997年年底買下了房改房，但單位一直沒有為錢某 辦理房產(chǎn)證。不久前，錢某提出調(diào)到另外一所大學(xué)工作，單位稱：錢某要調(diào)走， 單位就不再將房子賣給他，要他將房子騰空，并準(zhǔn)備把購房價款退給錢某。錢某 遂訴至法院，要求單位履行購房合同。
一審法院經(jīng)過依法開庭審理，認定雙方的購房合同關(guān)系合法有效，雖然房屋 尚未過戶，但合同已經(jīng)成立，應(yīng)該履行。遂作出判決，判決單位繼續(xù)履行合同， 為錢某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 [法律問題] 公房買賣合同成立生效條件。
[法律依據(jù)]
(1)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)第31、32、33條規(guī)定。 (2)<最高人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返 回的問題的復(fù)函) (1990年2月17日最高人民法院發(fā)布的(89)民他字第50 號，現(xiàn)已廢止)。 (3)<國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住 房制度改革意見的通知)有關(guān)規(guī)定。 (4)<合同法)第25、44、135條。
[法理和法律分析]
1.公房買賣的前提條件和法律政策約束
本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問題。隨著城市公有房屋改革的 全面展開和不斷深入，城鎮(zhèn)公有房屋經(jīng)營管理的機關(guān)、社會團體和事業(yè)單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時，存在一些嚴重侵犯職工合法權(quán)益的行為。 如房改后遲遲不給購房職工辦理房產(chǎn)證或扣押產(chǎn)權(quán)證不發(fā)給職工，一旦這些職工 調(diào)走，不管是否已經(jīng)交齊房款，單位往往會提出解除原來簽訂的房屋買賣合同， 將房屋收回。那么公房是否可以任意買賣或者公房買賣一定是單位說了算呢?首先，公房買賣是有前提的。
房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮(zhèn)國有房屋和 集體所有房屋。根據(jù)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)的規(guī)定，城市公有房屋買賣的條件是：
(1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國家的批準(zhǔn)。
(2)公有房屋買賣 時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進行房地產(chǎn)價格評估。
(3)公有房屋必須經(jīng)過交易審核 后，方可辦理所有權(quán)登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣后產(chǎn) 權(quán)歸屬問題。作為公有住房實現(xiàn)商品化的必然要求，公房出售使很多個人擁有了 自己享有所有權(quán)的房屋。但是由于公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味著國家在公有住房出售后對居民的住 房問題不再進行經(jīng)營管理。政府在出售公有住房時，既要尊重價值規(guī)律，又要考 慮居民的負擔(dān)能力，制定合理的價格，實現(xiàn)公有住房商品化和私有化的平穩(wěn)過渡。這就形成了我國目前購買公有住房的“部分產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象。
根據(jù)(國務(wù)院辦公 廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通 知)規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實行標(biāo)準(zhǔn)價。購 房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承，可以 在購房5年以后進行市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房 收入扣除有關(guān)的稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。職 工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律的保護;將優(yōu)惠購買的住房投 放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。由此可見，公房買賣是不 同于一般私房買賣的，即使辦理了產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)也受到法律的限制和產(chǎn)權(quán)單位 的制約。這樣，就產(chǎn)生了一個制約限度的問題：即原產(chǎn)權(quán)單位是否可以控制其出 售公房的權(quán)利?本案中的錢某原所在單位的單方毀約是否就是原產(chǎn)權(quán)單位行使制 約權(quán)的行為呢?根據(jù)本案實際情況，房改買房對象的限定是基于房改單位房改發(fā) 生以前的事實，即錢某一直是原單位的職工。至于后來出調(diào)另外的單位并不影響錢 某的依房改政策買房的資格，何況只是單位自身的原因造成房產(chǎn)證遲遲未辦理。
