縱觀房產(chǎn)交易整個(gè)過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)房屋交付環(huán)節(jié)極易產(chǎn)生諸多糾紛。
首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格遵守購(gòu)房合同中的約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付業(yè)主。假如開(kāi)發(fā)商未能如期交房，理應(yīng)提前告知購(gòu)房者。這里小雨想特為提醒廣大購(gòu)房者以下幾點(diǎn)：
1、開(kāi)發(fā)商告知期限不可約定過(guò)長(zhǎng)，以七日左右為宜。但在實(shí)際操作過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商甚至將逾期告知時(shí)間約定為一個(gè)月，顯然，這對(duì)購(gòu)房者極為不利。2、購(gòu)房者切記，約定不可抗力外的情況允許開(kāi)發(fā)商延期交房，此類(lèi)情況約定越多，對(duì)購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)越大。按照我國(guó)《民法通則》第153條規(guī)定，“不可抗力”通常指不能事先遇見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、山洪、戰(zhàn)爭(zhēng)等。而房屋建設(shè)過(guò)程中的天氣異常，如開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“因春季暴雨致使房屋不能如期交付”等這類(lèi)可預(yù)知情況，均不能視作不可抗力范疇。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限不得超過(guò)合同約定期限。否則購(gòu)房者有權(quán)提出解除《商品房買(mǎi)賣(mài)同》。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者究竟是選擇解除合同并退房;還是選擇繼續(xù)履行購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠付一定比例的違約金。這就需要購(gòu)房者在簽訂合同前，仔細(xì)權(quán)衡后再做決定了。【注：以上兩種違約處理辦法不做累加。】
然而，從接觸到的案例來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交房情況還真不少，但購(gòu)房者若想以此同開(kāi)發(fā)商解約退房就不是那么容易了。問(wèn)題的癥結(jié)在于，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都不希望購(gòu)房者退房。當(dāng)樓盤(pán)出現(xiàn)逾期交房現(xiàn)象時(shí)，開(kāi)發(fā)商寧愿選擇支付違約金。如果購(gòu)房者執(zhí)意要求退房，在開(kāi)發(fā)商不配合的情況下，只能通過(guò)司法途徑解決退房糾紛。
一般而言如果開(kāi)發(fā)商同意退房，購(gòu)房者本人可持合同備案注銷(xiāo)或更名申請(qǐng)書(shū)、身份證或戶(hù)口簿、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項(xiàng)目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)管理部門(mén)審查確定情況屬實(shí)，符合合同備案注銷(xiāo)、更名條件的，出具初審意見(jiàn)，報(bào)市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷(xiāo)、更名手續(xù)。
截至目前，因開(kāi)發(fā)商逾期交房而成功退房的案例寥寥無(wú)幾。一旦出現(xiàn)逾期交房現(xiàn)象，按購(gòu)房合同相應(yīng)條款規(guī)定，購(gòu)房者既無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商立即解除合同備案，也無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商作出退房的答復(fù)，處境十分尷尬。
考慮到一系列成本因素，我建議大家如遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房，最好同其他業(yè)主共同商討解決辦法，切不可一意孤行，輕言退房。購(gòu)房者若執(zhí)意退房，目前最快的解決方案只能訴諸法律渠道解決。
