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    公房出售同住人有權(quán)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓事宜說(shuō)"不"
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:970 ℃

    2005年2月,張某通過(guò)中間人介紹,與吳某就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。吳某在本市普陀區(qū)紅棉路擁有產(chǎn)權(quán)房(售后公房)一套,產(chǎn)權(quán)人是吳某,實(shí)際居住人除吳某外,還有其母親劉某。雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,并到交易中心申請(qǐng)了過(guò)戶登記。房屋成交總價(jià)50萬(wàn)元。交易后吳某根據(jù)合同約定支付了房款40萬(wàn)元,另10萬(wàn)元于交房后支付。2005年3月下旬,張某取得了產(chǎn)證。但吳某沒(méi)有如期交房,且下落不明。

      為了入住該房,張某只得和吳某的母親劉某直接協(xié)商。年過(guò)七十的劉某堅(jiān)持認(rèn)為,吳某出售該房沒(méi)有征得她的同意,而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)吳某曾保證她的居住權(quán),她不愿意搬出該房。對(duì)張某提出的其他安置方案均予以拒絕。張某產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法,只好一紙?jiān)V狀,將劉某告上法庭,要求劉某遷出該房。

      法院判決

      法院經(jīng)審理認(rèn)為,吳某作為該房的唯一權(quán)利人,其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效,張某合法取得該房產(chǎn)權(quán),也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái),被告劉某作為法定同住人,對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)。考慮到被告系高齡老人,又無(wú)實(shí)際遷讓之處,吳某的請(qǐng)求難以被支持。2005年底一審法院做出了駁回張某請(qǐng)求的判決。

      法律評(píng)析

      售后公房的同住人權(quán)利保護(hù),一直是一個(gè)備受爭(zhēng)議的問(wèn)題。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的書(shū)面同意,以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。但后來(lái),隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變,交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查,中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始放松審查,導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加,包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。

      何為同住人呢?按照上海市相關(guān)政策規(guī)定,售后公房的同住人應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件:第一,轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房?jī)?nèi)有常住戶口;第二,實(shí)際居住在房屋內(nèi)且他處無(wú)住房或他處有住房但居住困難的。本案中的劉某,在房屋轉(zhuǎn)產(chǎn)前就是該房的承租人,在轉(zhuǎn)產(chǎn)時(shí)雖然放棄作為該房產(chǎn)權(quán)人,但作為同住人,對(duì)該房顯然是有居住權(quán)的。

      吳某作為房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)取得同住人劉某的同意。在買賣合同履行完畢前,如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)成一致,同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下,購(gòu)買人即使是善意的,也不能直接訴請(qǐng)同住人搬離。本案中,胡某作為該房產(chǎn)權(quán)人,只有兩種選擇,第一,和同住人劉某協(xié)商,通過(guò)和解方案解決遷讓問(wèn)題;第二,讓同住人一直住下去,直到居住權(quán)消滅(死亡)。當(dāng)然,這不妨害張某追究吳某逾期交房的違約責(zé)任。

      購(gòu)買售后公房,如何來(lái)防范同住人糾紛呢?第一,進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查,包括基于夫妻關(guān)系的法定共有和基于政策規(guī)定的同住人共有(限于按照九四方案購(gòu)買的公房同住人)。第二,進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人,并用書(shū)面的形式確定同住人同意出售的意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意,但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司,進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出,以避免戶口糾紛。第三,合同審查。除了正常交易條款外,關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

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