巧用公積金 輕松還房貸
小王最近向銀行申請(qǐng)了一筆50萬(wàn)元（公積金貸款20萬(wàn)元，商業(yè)貸款30萬(wàn)元）、30年期的組合貸款。但貸了款以后，小王就把住房公積金忘了，他認(rèn)為住房公積金一個(gè)月也就幾百塊錢(qián)，起不了什么作用。經(jīng)過(guò)同事點(diǎn)撥，他才打電話到貸款銀行咨詢，銀行業(yè)務(wù)員告訴小王，利用自己繳存的住房公積金還貸，可以大大減輕供款的壓力。
銀行業(yè)務(wù)員告訴他，按規(guī)定，住房公積金屬政策性住房金融，資金實(shí)行封閉運(yùn)作，使用限于提取和貸款，在繳存職工之間調(diào)劑余缺，形成互助機(jī)制。為了方便職工用繳存的住房公積金歸還貸款，減輕職工購(gòu)房負(fù)擔(dān)，上海市住房公積金管理中心早在2004 年就推出了兩種用住房公積金歸還住房貸款的還款方式（俗稱“沖還貸”）。一種是“逐月還款法”，即每月直接從借款人公積金賬戶中提取用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。比如小王的貸款月供是2824．57 元，他公積金戶頭里已經(jīng)有了2萬(wàn)元的存款，如果把2萬(wàn)元逐月用來(lái)抵扣貸款的話，那他就有7個(gè)月可以不用出錢(qián)還貸款了；另一種是“一次性還款法”，用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額后，按照提取還貸后的剩余貸款本金和剩余還款期限重新計(jì)算后的月還款額繼續(xù)按月還款的辦法。也就是說(shuō)小王可以把2萬(wàn)元的存款進(jìn)行部分提前還貸，這樣每個(gè)月的還款額就可以相應(yīng)減少一些。
聽(tīng)完咨詢，小王對(duì)到底應(yīng)該選擇哪種還款方式作了精心比較：
一次性還款法。相當(dāng)于借款人每年做一次部分提前還款，然后按照剩余本金和還款期限重新計(jì)算后的月還款額繼續(xù)按月還款，隨著還款次數(shù)的增加，一般可以提前若干年結(jié)清全部貸款。
逐月還款法。由于一開(kāi)始借款人賬戶里有部分節(jié)余資金，所以第一年幾乎不用支付現(xiàn)金，當(dāng)節(jié)余資金用盡以后，每個(gè)月還款額與繳存額之間的差額就需要自己支付了，隨著繳存額的逐年上調(diào)，當(dāng)若干年以后繳存額大于月還款額時(shí)，就又不用自己付款了。
可以看出，公積金貸款20萬(wàn)元，商業(yè)貸款30萬(wàn)元:貸款30年，在利率不變的情況下，每月正常還款，整個(gè)還款期內(nèi)共計(jì)需要支付利息51．68 萬(wàn)元。如果選擇“一次性還款法”，每年用其住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，第一次提前還款2萬(wàn)元以后，按照住房公積金月繳額每年增加 15％計(jì)算，可以在第15年左右結(jié)清其全部住房貸款，減少約一半的利息支出。
如果選擇“逐月還款法”，小王公積金賬戶里已有的 2萬(wàn)元余額加上每月繳存的1000 元住房公積金（包括基本公積金和補(bǔ)充公積金），那么第1年只需自付1965 元即可完成還款，相當(dāng)于每月還款157元，從第2年開(kāi)始的未來(lái)7年里借款人平均每月需支付973元現(xiàn)金用于還款，按照住房公積金月繳額每年增加15％計(jì)算，從第8年開(kāi)始小王的月繳存額將達(dá)到3000 元，大于其月還款額后，就不用自己再出錢(qián)了。這樣相當(dāng)于在整個(gè)貸款期內(nèi)每月還款232元，只占正常月還款額的8％，采用這種方式雖然利息支出沒(méi)有減少，但是借款人的還款壓力減輕了。
銀行工作人員分析，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，剛工作不久，貸款前期資金使用比較緊張，而收入正處于上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今后資金寬松，再變更還款方式為“一次性還款法”來(lái)減少利息支出。對(duì)于中年人來(lái)說(shuō)，采用 “一次性還款法”則比較理想。在收入高峰期多還款，就能減少利息支出和今后的還款壓力。另外，上海市公積金管理中心雖然規(guī)定了兩種用住房公積金歸還住房貸款的方式，但是借款人也不一定完全拘泥于這兩種方式，可以自由組合出最適合自己的還款方式，例如借款人從事穩(wěn)定性較差的工作，對(duì)于自己的收入來(lái)源沒(méi)有信心。那么住房公積金對(duì)于還款就有不可替代的作用，在收益比較好的時(shí)候選擇自己還款，收益差的時(shí)候用住房公積金歸還住房貸款，可以緩解一下壓力，解決燃眉之急，保證自己不論在什么時(shí)候都不會(huì)發(fā)生還款逾期。
合適的才是最好的。經(jīng)過(guò)比較和考慮，小王根據(jù)自己的實(shí)際情況，決定先選擇“逐月還款法”，待經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)了再變更為“一次性還款法”。
現(xiàn)在，小王也成了如何選擇還款的專家，不過(guò)他還提醒大家，去銀行辦理這個(gè)業(yè)務(wù)之前需要帶好相關(guān)資料，包括借款合同、身份證、社保卡（如果有）、配偶或者直系血親關(guān)系證明（婚姻證明或戶口簿）、公積金賬號(hào)、補(bǔ)充公積金賬號(hào)、任意一期還款憑證。否則就有可能無(wú)功而返。到了銀行以后，工作人員會(huì)給你一個(gè)專門(mén)的授權(quán)書(shū)，你需要仔細(xì)閱讀，并在上面填寫(xiě)好你的名字、身份證號(hào)碼、公積金賬號(hào)和選擇的方式，填寫(xiě)好后再?gòu)?fù)核一遍。你只要去貸款銀行委托一次整個(gè)貸款期都會(huì)有效，避免了每次提取住房公積金都要跑銀行的麻煩。另外，“一次性還款法”的操作時(shí)間，一般都安排在每年的四月和九月，如果你有選擇“一次性還款法”的打算，就要特別留意這個(gè)時(shí)間安排表，否則就會(huì)錯(cuò)過(guò)半年的機(jī)會(huì)。對(duì)于已經(jīng)辦理過(guò)沖還貸業(yè)務(wù)的借款人，也可以根據(jù)自己不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)情況，到銀行改變沖還貸的方式，但是每次變更前，原“沖還貸”方式須滿一年以上。
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