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    巧用公積金 輕松還房貸
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:967 ℃

    巧用公積金 輕松還房貸

      小王最近向銀行申請(qǐng)了一筆50萬(wàn)元(公積金貸款20萬(wàn)元,商業(yè)貸款30萬(wàn)元)、30年期的組合貸款。但貸了款以后,小王就把住房公積金忘了,他認(rèn)為住房公積金一個(gè)月也就幾百塊錢(qián),起不了什么作用。經(jīng)過(guò)同事點(diǎn)撥,他才打電話到貸款銀行咨詢,銀行業(yè)務(wù)員告訴小王,利用自己繳存的住房公積金還貸,可以大大減輕供款的壓力。
      
      銀行業(yè)務(wù)員告訴他,按規(guī)定,住房公積金屬政策性住房金融,資金實(shí)行封閉運(yùn)作,使用限于提取和貸款,在繳存職工之間調(diào)劑余缺,形成互助機(jī)制。為了方便職工用繳存的住房公積金歸還貸款,減輕職工購(gòu)房負(fù)擔(dān),上海市住房公積金管理中心早在2004 年就推出了兩種用住房公積金歸還住房貸款的還款方式(俗稱“沖還貸”)。一種是“逐月還款法”,即每月直接從借款人公積金賬戶中提取用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。比如小王的貸款月供是2824.57 元,他公積金戶頭里已經(jīng)有了2萬(wàn)元的存款,如果把2萬(wàn)元逐月用來(lái)抵扣貸款的話,那他就有7個(gè)月可以不用出錢(qián)還貸款了;另一種是“一次性還款法”,用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額后,按照提取還貸后的剩余貸款本金和剩余還款期限重新計(jì)算后的月還款額繼續(xù)按月還款的辦法。也就是說(shuō)小王可以把2萬(wàn)元的存款進(jìn)行部分提前還貸,這樣每個(gè)月的還款額就可以相應(yīng)減少一些。
      
      聽(tīng)完咨詢,小王對(duì)到底應(yīng)該選擇哪種還款方式作了精心比較:
      
      一次性還款法。相當(dāng)于借款人每年做一次部分提前還款,然后按照剩余本金和還款期限重新計(jì)算后的月還款額繼續(xù)按月還款,隨著還款次數(shù)的增加,一般可以提前若干年結(jié)清全部貸款。
      
      逐月還款法。由于一開(kāi)始借款人賬戶里有部分節(jié)余資金,所以第一年幾乎不用支付現(xiàn)金,當(dāng)節(jié)余資金用盡以后,每個(gè)月還款額與繳存額之間的差額就需要自己支付了,隨著繳存額的逐年上調(diào),當(dāng)若干年以后繳存額大于月還款額時(shí),就又不用自己付款了。
      
      可以看出,公積金貸款20萬(wàn)元,商業(yè)貸款30萬(wàn)元:貸款30年,在利率不變的情況下,每月正常還款,整個(gè)還款期內(nèi)共計(jì)需要支付利息51.68 萬(wàn)元。如果選擇“一次性還款法”,每年用其住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次,第一次提前還款2萬(wàn)元以后,按照住房公積金月繳額每年增加 15%計(jì)算,可以在第15年左右結(jié)清其全部住房貸款,減少約一半的利息支出。
      
      如果選擇“逐月還款法”,小王公積金賬戶里已有的 2萬(wàn)元余額加上每月繳存的1000 元住房公積金(包括基本公積金和補(bǔ)充公積金),那么第1年只需自付1965 元即可完成還款,相當(dāng)于每月還款157元,從第2年開(kāi)始的未來(lái)7年里借款人平均每月需支付973元現(xiàn)金用于還款,按照住房公積金月繳額每年增加15%計(jì)算,從第8年開(kāi)始小王的月繳存額將達(dá)到3000 元,大于其月還款額后,就不用自己再出錢(qián)了。這樣相當(dāng)于在整個(gè)貸款期內(nèi)每月還款232元,只占正常月還款額的8%,采用這種方式雖然利息支出沒(méi)有減少,但是借款人的還款壓力減輕了。
      
      銀行工作人員分析,對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō),剛工作不久,貸款前期資金使用比較緊張,而收入正處于上升期,所以選擇“逐月還款法”比較好,這樣可以減少前期的還款壓力,如果今后資金寬松,再變更還款方式為“一次性還款法”來(lái)減少利息支出。對(duì)于中年人來(lái)說(shuō),采用 “一次性還款法”則比較理想。在收入高峰期多還款,就能減少利息支出和今后的還款壓力。另外,上海市公積金管理中心雖然規(guī)定了兩種用住房公積金歸還住房貸款的方式,但是借款人也不一定完全拘泥于這兩種方式,可以自由組合出最適合自己的還款方式,例如借款人從事穩(wěn)定性較差的工作,對(duì)于自己的收入來(lái)源沒(méi)有信心。那么住房公積金對(duì)于還款就有不可替代的作用,在收益比較好的時(shí)候選擇自己還款,收益差的時(shí)候用住房公積金歸還住房貸款,可以緩解一下壓力,解決燃眉之急,保證自己不論在什么時(shí)候都不會(huì)發(fā)生還款逾期。
      
      
      合適的才是最好的。經(jīng)過(guò)比較和考慮,小王根據(jù)自己的實(shí)際情況,決定先選擇“逐月還款法”,待經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)了再變更為“一次性還款法”。
      
      現(xiàn)在,小王也成了如何選擇還款的專家,不過(guò)他還提醒大家,去銀行辦理這個(gè)業(yè)務(wù)之前需要帶好相關(guān)資料,包括借款合同、身份證、社保卡(如果有)、配偶或者直系血親關(guān)系證明(婚姻證明或戶口簿)、公積金賬號(hào)、補(bǔ)充公積金賬號(hào)、任意一期還款憑證。否則就有可能無(wú)功而返。到了銀行以后,工作人員會(huì)給你一個(gè)專門(mén)的授權(quán)書(shū),你需要仔細(xì)閱讀,并在上面填寫(xiě)好你的名字、身份證號(hào)碼、公積金賬號(hào)和選擇的方式,填寫(xiě)好后再?gòu)?fù)核一遍。你只要去貸款銀行委托一次整個(gè)貸款期都會(huì)有效,避免了每次提取住房公積金都要跑銀行的麻煩。另外,“一次性還款法”的操作時(shí)間,一般都安排在每年的四月和九月,如果你有選擇“一次性還款法”的打算,就要特別留意這個(gè)時(shí)間安排表,否則就會(huì)錯(cuò)過(guò)半年的機(jī)會(huì)。對(duì)于已經(jīng)辦理過(guò)沖還貸業(yè)務(wù)的借款人,也可以根據(jù)自己不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)情況,到銀行改變沖還貸的方式,但是每次變更前,原“沖還貸”方式須滿一年以上。

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