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公有住房上市交易原則
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:944 ℃

公有住房上市交易原則

公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開始實(shí)施的,近10年來很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入,這項(xiàng)措施操作起來也越來越規(guī)范了。

不過可以上市出售的公房也有一定的條件,下面列出了不可售公房的范圍:
1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的;
2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的;
3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
6、上市出售后形成新的住房困難的;
7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
除上述范圍之外的公房都可上市交易。

此外為了切實(shí)達(dá)到改革目的,改善職工的居住條件,可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則:
1)可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時(shí)的房改售房政策購房同步進(jìn)行;
2)可售公有住房上市后,不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難;
3)可售公有住房上市后,該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。

公房因?yàn)槟阕陨淼奶厥庑栽诮灰走^程中與一般商品房的交易有些不同,購房者對此應(yīng)該有所了解,具體程序是:
1、公有住房承租人在落實(shí)受買人后,先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂后,可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《上海市職工所購公有住房出售合同》(簡稱《出售合同》)。
2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi),應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《上海市職工所購公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料,向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。
3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》(簡稱《過戶審核表》)后,持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù),并交納公有住房購房款項(xiàng)和首期房屋維修基金。
4、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門和交易中心交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi),憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù),申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
5、可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《上海市職工所購公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》,向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。
6、可售公有住房上市出售后,仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。

為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人,BOBO還特意向一些業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)機(jī)構(gòu)了解到有關(guān)公房買賣經(jīng)常容易引起糾紛的細(xì)節(jié)問題,也請讀者加以注意。
首先是物業(yè)管理的問題,BOBO了解到上海市物價(jià)局與房地產(chǎn)局曾聯(lián)合出過一個(gè)規(guī)定。認(rèn)定售后公房再交易再上市,仍然還是售后公房,不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一“從低”收取。
其次是已購公房上市出售后,其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用是不予退還的,繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新,其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分,由受買人向轉(zhuǎn)讓人支付,領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后,三項(xiàng)維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買受人名下。

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