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（一）公房出售糾紛概述
公房出售糾紛也稱公房買賣糾紛，是指公房承租人、同住人向房管部門購買目前居住的公有住房產權的行為。進一步推動公房買賣，提高居民住房自有率，是推動城鎮住房制度改革向縱深發展的重要舉措。1994年5月，上海市相繼出臺了《上海市人民政府關于出售公有住房的暫行辦法》和《上海市住房制度改革辦公室、上海市房產管理局關于出售公有住房的實施細則》，這兩個規定俗稱“九四方案”，上海的售后公房政策由此啟動。在公房出售糾紛中，尤以涉及“九四方案”的糾紛最為突出。因該方案規定房地產權證上只能設定一個人為產權人，由家庭成員協商將某位成員的名字登記在產權證上，以至于埋下隱患。之后，由于涉及售后公房的糾紛日益增多，經多部門協調后達成一致意見：凡是按照“九四方案”購買的公房，雖然房地產權證上只登記為一人，只要其他家庭成員在當時也具備購房資格，如果主張房屋共有的，應當認定為共有。1995年之后，上海市有關部門完善了售后公房政策的操作規定，要求同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫明將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。
當前，公房出售糾紛主要有兩類，一類是原公房的相關人員要求確認房屋產權共有的糾紛，另一類則是原公房的同住人要求確認公房出售合同無效糾紛。對要求確認房屋產權共有的，一般均為按“九四方案”購房、產權證登記在一人名下的情況。對此，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人（指按政策可以工齡折抵房價的人）、職級人（指按政策可以職級折抵房價的人）、原公房的成年同住人及具有購房資格的出租人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有；對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。對要求確認公房出售合同無效的，應著重審查要求確認無效的人在購房當時是否具有購房資格、家庭協議書（或稱成年同住人意見征求表）的簽名是否本人所簽、對購買公房是否同意或追認等，以準確判斷公房出售合同的效力。
（二）公房出售糾紛調解處理的原則和方法
1．注重考察糾紛的時間節點
根據“九四方案”的規定，承租人購買公有住房，如承租戶內有多人的，應協商確定購房人。對于按“九四方案”購房數年后，有關人員認為其具備主張產權共有條件并要求確認其共有產權時，調解人員應查明主張產權共有條件的人知道或應當知道其權利被侵害的具體時間點。如果調解前雙方從未發生爭議的，則其主張共有權利一般應予以保護；如果調解之前雙方已發生爭議的，則從上次發生爭議之日起2年內，其權利仍然可得到保護，超過2年的，則其權利難以得到保護。此外，對于登記權利人死亡后，具備主張產權共有條件的人主張產權的，應在知道或應當知道登記權利人死亡之日起2年內提出。
2．售后公房轉讓后，原同住人的權利保護
根據我國法律規定，不動產上的權利以登記為公示要件，買受人并沒有義務查明買賣的房屋是否還有其他未經登記的用益權利人。因此，買受人與登記的房屋所有權人達成售后公房買賣協議，又無違反國家禁止性法律法規情況的，其他未經登記的原同住人要求確認買賣協議無效，一般較難獲得支持。但也要看到，原同住人的權益如果不能獲得保護，將引發新的矛盾。故在此類糾紛的調解中，應向房屋出售人指出，雖然其已將房屋出售，但仍有義務保障原同住人的居住權益，如其未履行上述義務，應承擔相應責任。
3．查明購房款、折抵職級或工齡的原始情況
“九四方案”中，購買公有住房不是只有使用貨幣一種方式，還可以用職級、工齡來折抵，因此在調解中應認真調查購房款、折抵職級或折抵工齡的原始情況。有時候有這樣的情況：在購買公房時，由子女中的一人或數人出資，但為了購房時盡量少支付貨幣，往往以老人的名義購房，即用老人的工齡或職級來折抵購房款，產權人也登記為老人。一旦該情況發生變化，如老年人預先以遺囑的方式處分房屋或發生繼承，往往會造成糾紛。對于這種情況，應將上述情況調查清楚，不能僅根據房地產權證上的名字來設計調解方案。
?。ㄈ┯嘘P公房出售糾紛的法律規定
關于出售公有住房的暫行辦法
（1993年12月25日上海市人民政府發布并施行）
為進一步深化住房制度改革，促進住房商品化和住房建設發展，建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制，根據本市已進行的出售已租住公有住房試點的實際情況，按照國務院有關加快城鎮住房制度改革的文件精神，制定本辦法。
第一條 合理確定售房價格，向高收入職工家庭出售公房實行市場價，向一般收入職工家庭出售公房實行微利價。鑒于目前一般收入職工家庭的經濟承受能力，現階段實行標準價，作為逐步過渡到微利價的決策價格。
第二條 出售公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸己、維修自理、逐步做到整幢出售的原則，并對認購住戶在購房政策上給予優惠。
第三條 凡獨用成套的公有住房，均可向符合分房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規劃、產權歸屬未定和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。
向符合分房條件的職工出售新分配公有住房的數量，一般應不低于每年分配住房總量的３０％。
向承租居民戶出售已租住的公有住房，一般應在同幢居民戶愿意購房者達３０％以上時方可進行。
第四條 按標準價購買公有住房的對象為符合分房條件的職工和具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人。
第五條 公有住房出售的標準價，由負擔價和抵交價兩部分組成。
一套兩居室新住房的負擔價，按全市雙職工家庭年平均工資的一定倍數確定，一九九四年定為３倍；抵交價按全市雙職工家庭夫妻兩人平均工作年限內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的８０％計算。一九九四年出售的新住房標準價每平方米建筑面積為５３２元。隨著經濟的發展和職工收入的提高，每年對標準價進行調整，并逐步向微利價過渡。
公有住房出售時再將標準價連乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣率（詳見附件）。
住房的成新折扣率為每年２％。
第六條 對購房者給予以下優惠：
（一）售房人可對購房職工給予工齡折扣。每年工齡折扣的數額，按抵交價除以全市雙職工家庭平均工作年限計算。
