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二手房自助交易攻略
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,012 ℃

  操作過自助交易的孟先生表示,雖然其過程比較復(fù)雜,但只要細(xì)心應(yīng)付,還是能夠順利過關(guān)的。據(jù)介紹,自助交易主要包括看房、議價、簽訂買賣合同、辦理按揭貸款、過戶、收房等六大環(huán)節(jié),下面我們根據(jù)孟先生自己的經(jīng)驗,以及結(jié)合專業(yè)人士的建議,來對每個環(huán)節(jié)逐步進(jìn)行解析。

  第一關(guān):信息真?zhèn)我灻?/p>

  孟先生表示,在這道程序中,除了要對房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外,還需要注意的是,必須自己前往交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。

  除了要驗證賣家的房產(chǎn)證之外,還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息(俗稱“產(chǎn)調(diào)”),用以確定房源的狀況,如有無抵押情況等。如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證(2003年以后制定的)上雖然有房屋的權(quán)利人、坐落地址、建筑面積等基本信息,但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實際支付給賣家之后,才發(fā)現(xiàn)該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個交易無法進(jìn)行時,則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險。

  特別提示:在上海,“產(chǎn)調(diào)”內(nèi)容一般有七項,其中比較重要的內(nèi)容為房屋是否存在抵押、司法查封等權(quán)利限制情況,此外小產(chǎn)證地址、產(chǎn)權(quán)證上記載的人數(shù)也可一并查閱。在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行“產(chǎn)調(diào)”時,只需提供自己的身份證,然后報出物業(yè)所在的具體地址便可,當(dāng)然,每項內(nèi)容查詢費用為5元。

  第二關(guān):議價要“細(xì)火慢燉”

  對于自助交易來說,議價是一個很艱難的過程。孟先生告訴記者,他當(dāng)時跟賣家議價時,也曾差點因為物業(yè)維修基金而導(dǎo)致交易中斷,賣家不想將此包含在房價里面,但孟先生堅持要求賣家贈送,雙方據(jù)理力爭,互不相讓,最后在朋友的斡旋下,各讓一步之后問題才得以解決。

  業(yè)內(nèi)人士表示,買賣雙方就價格問題直接“交手”,很容易產(chǎn)生抵觸情緒,都不愿意做出讓步,那么最終結(jié)果是不歡而散。而在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的情況下則有所不同,經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)解,這樣雙方的意見容易達(dá)成一致。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見統(tǒng)一呢?

  特別提示:上海某房屋理財中心營運部總監(jiān)吳小姐建議,買家首先要對自己有意向的房產(chǎn)進(jìn)行充分了解,做到心中有數(shù);其次在還價時要慢慢商量,不能一口咬定一個價格不讓步;此外就是懂得采取迂回戰(zhàn)術(shù),如果在房價上無法使對方做出讓步,那么可以在別的地方得到補償,如要求對方送裝修、物業(yè)維修基金等,甚至家具都可以要求對方贈送。總之,議價需心平氣和地進(jìn)行,不能急吼吼,講究的是“細(xì)火慢燉”。

  當(dāng)然,在議價過程中,還要仔細(xì)了解賣家其他的想法,特別是涉及到費用方面的問題,如維修基金、裝修(尤其是空調(diào)、熱水器等)、家具、煤氣初裝費、有線電視、寬帶等,如何處理,都必須商談出結(jié)果,詳細(xì)記錄下來,并在買賣合同中體現(xiàn)出來。

  第三關(guān):簽合同要考慮周全

  雖然自己曾經(jīng)買過一次房,孟先生在簽訂房屋買賣合同時,還是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份樣本,依葫蘆畫瓢,因此也就順利過關(guān)了。不過他表示,為了減少糾紛,買賣合同內(nèi)容盡量做到詳實、周全。

  簽訂房屋買賣合同之后,便要支付首付款。孟先生表示,如何保證這筆款項的安全是買家要認(rèn)真考慮的問題。他把首付款交給了賣家,但是要求對方把房產(chǎn)證交給律師代為保管。

  特別提示:上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示,在簽訂房屋買賣合同時,以下幾點必須多加小心,如確認(rèn)房主真實身份、房價、明確雙方違約責(zé)任、付款過戶時間、費用交接時間等。

  此外,在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補充條款的內(nèi)容包括裝修是否贈送,維修基金、煤氣初裝費、有線電視開通費、寬帶開通費等如何結(jié)算,以及戶口等諸多問題。當(dāng)然,賣家也會提出自己的要求,如不能全額辦理按揭貸款導(dǎo)致交易延后或者中斷時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。

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