房地產交易流程 相關證件審查
個人購買商品房時候應當進行對開發(fā)商的各種證件進行審查，以確保最終購買的房屋具有合法的手續(xù)，能夠獲得該房屋的所有權。通常表現(xiàn)為房屋的 “五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。
①《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。所謂的“小產權房”因為是在集體土地上所建設，并未產生土地所有權性質的改變，因此不會有國有土地使用證。②《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。房地產商即使取得建設用地的批準文件，但未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。③《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑。④《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。⑤《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。開發(fā)商若能提供《商品房預售許可證》，說明開發(fā)商所預售的期房符合國家政策規(guī)定，其他三證已經取得，所售樓盤達到符合國家政策規(guī)定的底線。
審查上述“五證”的時候應當要求銷售人員提供原件，同時自己保留復印件。如果銷售人員僅提供復印件，則需要對復印件進行核實。
一、首先來說一下商品房應當具備的證件。
商品房應該具備的手續(xù)概括起來大概就是“五證”，分別是：
1、國有土地使用證：這是經土地使用者申請，由城市各級人民政府辦法的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍;
2、建設用地規(guī)劃許可證：建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證;
3、建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證;
4、建設工程開工證：建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬于違章建筑是不受法律保護的;
5、商品房預售許可證：是房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。
二、期房和現(xiàn)房對證件的要求
期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房成為期房。此時消費者購買期房應該審查上述的“五證“，這里最重要的是國有土地使用權和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬于合法交易范疇。
現(xiàn)房是指開發(fā)商已經辦妥房地產權證大產證的商品房，一般購買后立即可以辦理入住手續(xù)。需要注意的是，現(xiàn)房和期房是法律上的概念，如果房屋沒有蓋好當然不是現(xiàn)房，但是即使房屋已經蓋好也不一定是現(xiàn)房。區(qū)分現(xiàn)房和期房最大的標準就在于開發(fā)商是否已經辦妥房屋產權大產證。
現(xiàn)房銷售，開發(fā)商不用辦理商品房預售許可證，購房者只需要審查國有土地使用證和房屋所有權證就可以了。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的規(guī)定：“商品房現(xiàn)房未取得國有土地使用證和房屋所有權證的，不得上市銷售;房地產交易部門也不得辦理商品房過戶手續(xù)。“
