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二手房購置流程及注意事項
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:951 ℃

  02. 購置能力評估

  自我能力評估,從家庭收入及銀行貸款兩方面來衡量。首先了解家中可用資金有多少,如存款、股票等,算出自備款部分,再從固定收入中扣除固定開支,算出自己的付款能力(月供最好不要超過家庭月收入的三分之一),即可得知自備款和貸款部份的金額,兩者加起來則為自己可購買多少價位的房子。一般二手房貸款約為總房款的60%-70%,貸款年限最長三十年。年限如選擇中長期每月還款就較少,但相應的利息累加就高了,具體見下表。

  【 提示 】 計劃雖然周密,但總會多出一些意想不到的開支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要預留足夠的中介費、契稅、維修基金等費用。

  03. 找房渠道選擇

  尋房渠道大致有兩種:

  1. 委托中介。中介特點是可以提供一站式的專業服務,還代辦買賣流程中所有事項,把自己的需求詳細的說出來,他們會盡可能尋找符合條件的物業,直至找到滿意的為止。

  2. 專業房產網站如口碑網房產。網絡信息發布快但更新慢,有些房源實際已經不存在了。再加上網絡的虛擬性,信息還是需要先確定一下真實程度。

  04. 中介服務選擇

  總的來說要選擇口碑較好的品牌中介。可以通過親戚朋友、同事、媒體等各種途徑了解、比較哪幾個公司服務比較完善,并且沒有糾紛事件發生。如果您已經鎖定購買區域或樓盤,就可直接去該區域內找當地的中介,因為中介公司都會有自己的主打商圈,本商圈內的掛牌房源較多,您的選擇余地就會更大。經紀人也更了解本地所有樓盤的細節情況。如果只是有一個大概購房標準,沒有確定具體目標,就需要委托在全市各區都有連鎖分店,并且房源互相流通的公司。

  【 提示 】 可以多委托幾家公司,這樣找到合適房子的機會較大。但也不是多多益善,否則不但電話被打爆,而且你也會因疲于看房而漸漸失去了判斷力。

  05. 與經紀人的交流

  找資深的經紀人。在去中介公司之前,先去您要咨詢的區域周邊熟悉情況,在與經紀人攀談的過程中洞察他所說的和您實地了解的是否相吻合,如果不是,那他的資歷一定很淺,或者根本就不誠實,這樣的經紀人根本起不到為您服務的作用。對您的經紀人盡可能詳細羅列對物業的要求(地段,就學環境,休閑設施,樓層,房型,景觀,小區位置等),先過濾掉明顯不符合要求的房子,避免消耗不必要的時間和精力。從他那里得知原來業主出售的真正意圖,也可以側面了解到房屋是否存在缺陷。

  【 提示 】 跟中介說您買房預算時,價格范圍可以上下浮動15-20%,因為有時會有少量超低價的房源是物超所值的,不要錯過這個機會;另一方面,在目前市場情況下,房東的掛牌價有時可以降15-20%左右。

  06. 實地察看物業

  在實地察看中,需要注意的問題很多。小區周圍環境、交通、購物、就醫的便利性等。小區配套要看小區的規模,綠化率,有沒有會所,物業管理是否到位,停車位或車庫是否充足等。從安全通道,大廳,外立面等公共部分來判斷建筑品質。進入房間里面,看房型設計的緊湊與否,有沒有大量面積浪費,每個房間的采光、視野有沒有遮擋,是否有景觀,水壓夠不夠等等。對于裝修房則要仔細觀察裝修質量,地板、門窗、櫥柜有沒有變形,天花板、墻壁是否有滲水的痕跡。有些房子表面看來經過翻新,實質想掩蓋一些嚴重不足,千萬不要被蒙混。抄錄下隨房附送的家具、家電品牌和尺寸大小,以備后用。另外,小區里居民素質的高低也很關鍵。跟住在里面的業主聊天過程中,也能知曉小區居住的方便程度。

  【 提示 】 有時一套房子因為業主原因暫時看不到,中介會帶您去看同小區里相同或類似的房型做替代品。在簽定金協議之前,一定要再實地去看一次您的“準房屋,畢竟二手房之間的個體差異是很大的。

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