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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
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    最新二手房交易流程細(xì)節(jié)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:917 ℃

      審查房屋權(quán)屬→

      下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先,查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán),則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí),共有人如步能到場(chǎng),需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。其次,把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān),《婚姻法》規(guī)定,凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn),下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

      了解房屋使用狀況→

      首先,一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證,下家可以了解到房屋建筑面積大小,房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外,下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利,是否已設(shè)定抵押。

      實(shí)地查看房屋質(zhì)量→

      下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外,還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先,查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況,如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊,屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二,觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu),如戶型是否實(shí)用,管線走向是否安全、合理,天花板有無漏水的痕跡,墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等;第三,檢查水龍頭看看出水的暢通情況;查看房屋的供電容量,以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象;最后,下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼,有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷,如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

      明確中介收定性質(zhì)→

      定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司,一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收,還是轉(zhuǎn)交。如果是代收,則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則,下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任,如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交,未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià),上下家要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見,這樣下家就會(huì)有保障。

      上下家當(dāng)面談合同→

      即使是通過品牌中介公司交易,也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此,在達(dá)成交易意向后,上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解,具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢,這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過程中,上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議,避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù),使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí),上下家一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過戶時(shí)間等條款,不能由中介公司越俎代庖,如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

      結(jié)清水表帳單→

      市自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度,因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定,不論是誰使用的,凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金,如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶,則停止供水。因此,在交房之前,下家要詢問上家是否已付清水費(fèi),同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。

      告知電表狀況→

      按電力公司規(guī)定,凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為,違者按違章用電處理。因此,在房屋交接驗(yàn)收時(shí),下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等,同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。

      協(xié)助燃?xì)膺^戶→

      按照燃?xì)夤镜囊?guī)定,上下家必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。

      結(jié)清電話費(fèi)→

      有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路,下家就要仔細(xì)問清楚,并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路,是-普通電話線還是ISDN電話線,轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走,然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可,那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單,一并清結(jié)后,再辦理過戶手續(xù)。

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