【業(yè)內(nèi)介紹二手房交易流程】
當(dāng)交易雙方確定交易意向之后，從簽訂合同開(kāi)始，包括評(píng)估、申請(qǐng)按揭貸款、繳納相關(guān)稅費(fèi)、過(guò)戶辦證，相對(duì)于新商品房的交易流程，二手房交易流程無(wú)疑顯得比較復(fù)雜。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒置業(yè)者，在合同中應(yīng)根據(jù)買賣雙方協(xié)商的內(nèi)容，詳細(xì)、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款。合同中還應(yīng)明確規(guī)定對(duì)于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀(jì)公司代理買賣的，買賣雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽訂居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過(guò)程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。
在評(píng)估期期間，可同步申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款。業(yè)內(nèi)人士介紹，這時(shí)提到的評(píng)估期，是指繳稅時(shí)依據(jù)的房?jī)r(jià)評(píng)估。在申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款時(shí)，銀行還會(huì)對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以衡定可放貸金額。在銀行確定放貸金額并與買方簽訂合同之后，購(gòu)房者根據(jù)評(píng)估公司出具的評(píng)估房?jī)r(jià)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，繳稅后，買方和房主到房管所辦理過(guò)戶事宜，并辦理房產(chǎn)證。領(lǐng)證后，到銀行辦理抵押登記，抵押完畢后銀行接收資料錄入及發(fā)放按揭貸款。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在二手房交易中申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，申請(qǐng)辦證的資料要帶全。
購(gòu)房者要提供《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》(已變更為購(gòu)買方的);買賣雙方合法身份證明及復(fù)印件，如買方是未成年人(即未年滿18周歲)，可由其監(jiān)護(hù)人辦理，并提交監(jiān)護(hù)人和申請(qǐng)人合法的身份證明;共同共有的房地產(chǎn)，須提交房地產(chǎn)共有人共有證及出具其他共有人同意出售的證明書(shū);如房地產(chǎn)是出租的，須提交租賃合約、及承租人對(duì)房屋買賣的征詢意見(jiàn)書(shū);租地建房的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，先變更土地后房屋轉(zhuǎn)讓;
繼承、贈(zèng)與、交換、裁決的房屋須提交公證書(shū)或人民法院的裁決書(shū)、協(xié)作執(zhí)行通知書(shū)等;法院委托拍賣的房地產(chǎn)，須提交拍賣委托書(shū)、拍賣機(jī)構(gòu)拍賣資格證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書(shū)、拍賣確認(rèn)書(shū)和拍賣行發(fā)票等;企事業(yè)單位、集體單位轉(zhuǎn)讓、受讓房產(chǎn)須提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)、法人代表身份證明或委托書(shū)，及被委托人合法的身份證明，主管單位或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)書(shū)面證明(批文內(nèi)容須注明批準(zhǔn)賣出、買入的房屋詳細(xì)地址);屬三資企業(yè)的還須提交董事會(huì)成員名單及董事會(huì)的書(shū)面決議書(shū)(經(jīng)公證);有限責(zé)任公司、股份制單位，須提交董事會(huì)成員名單、董事會(huì)決議(決議內(nèi)容須注明同意買入、賣出的房屋詳細(xì)地址)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或注冊(cè)登記證明、授權(quán)委托書(shū)、董事長(zhǎng)及被委托人合法的身份證明;企事業(yè)單位購(gòu)買私人的房屋須提交其行政主管部門的批文;房屋交易應(yīng)親自辦理。如本人不能親自辦理時(shí)，可依法委托代理人辦理(公證委托)。
