1.買方至中介門店看房、選房、咨詢
聽懂行話 為您解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用俗語
【地鋪】經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場(chǎng)所。
【直營(yíng)地鋪】屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu).
【加盟地鋪】因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)，但上級(jí)公司但不直接參與經(jīng)營(yíng)管理。
【洗盤】中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動(dòng)態(tài)和基本情況。
【跑盤】通過走訪和打電話了解樓盤信息。
【封盤】這是在有客戶有意購(gòu)買某物業(yè)時(shí)而采取的一種暫時(shí)性營(yíng)銷策略，封盤時(shí)只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。
【跳盤】同行挖走業(yè)主房源。
【跳客】通過同行挖走其客戶資源。
【跳單】買賣雙方通過中介搭建平臺(tái)之后，兩者“過河拆橋”私下交易。
2.交納意向金、簽訂意向金協(xié)議
消費(fèi)者“跳單”是指買賣雙方通過中介搭建平臺(tái)之后，直接跳過中介機(jī)構(gòu)，私下進(jìn)行交易的行為。建議中介公司看樓前簽訂《居間服務(wù)委托書》，《居間服務(wù)委托書》是對(duì)中介付出的勞動(dòng)和服務(wù)的確認(rèn)。其次中介公司要與賣方簽訂《客戶確認(rèn)書》，將業(yè)主姓名、物業(yè)名稱分別相應(yīng)予以確認(rèn)。根據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。
為此，在宣揚(yáng)房地產(chǎn)中介誠(chéng)信服務(wù)的今天，中介方在提升自身服務(wù)規(guī)范操作的同時(shí)，也不能對(duì)買賣雙方不守信的“跳單”行為聽之任之。為防止“跳單”，中介方要盡量與雙方簽訂書面協(xié)議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據(jù)，最大限度降低中介方的法律風(fēng)險(xiǎn)。
3.中介聯(lián)系賣方，收意向金，轉(zhuǎn)定金
實(shí)踐中中介公司處于種種考慮，一般會(huì)讓買方簽訂《承購(gòu)意向書》并且意向書對(duì)誠(chéng)意金的用途及處理方法作出明確約定："議價(jià)成功后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不買或不依約履行，則誠(chéng)意金由出售方?jīng)]收"。在這樣的約定下，如果中介公司能夠證明其已經(jīng)取得賣方的同意，那么這個(gè)誠(chéng)意金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這種約定是有效的。
防范對(duì)策：
A:購(gòu)房前一看房屋質(zhì)量二察看產(chǎn)權(quán)證三比較價(jià)格四要中介公司將口頭承諾寫成書面文字五合同協(xié)商不成要保留證據(jù)(錄音)(打官司時(shí)全部同意)。
B:不要交納定金，不簽承諾書，直接簽訂三方協(xié)議。
C:刪除委托書或者承諾書的有關(guān)條款："議價(jià)成功后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不買或不依約履行，則誠(chéng)意金由出售方?jīng)]收";或者"若受托人(中介)在上述期限內(nèi)取得符合上述要約條件的賣方承諾，賣方承諾到達(dá)受托人即視為到達(dá)委托人。委托人與賣方的買賣合同即告成立。委托人應(yīng)于 年 月日前按照上述要約條件到受托人處簽署《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書》。若買方逾期或違反上述任一條件，則按違約處理，定金不予退回，賣方有權(quán)即時(shí)解除并另行出售上述物業(yè)。
D:加上下列條款："簽署本委托書后30天內(nèi)(即 年 月日前)買賣雙方及中介方?jīng)]有共同簽署正式的《房屋買賣協(xié)議》的，本委托書終止，中介方同時(shí)退還定金給買方。逾期每日按照定金的1%向買方支付違約金。沒有簽署上述協(xié)議的，中介方不得將定金交給賣方或者沒收定金。本條款與其它條款不一致的，以本條款為準(zhǔn)。"
