資金托管問題研究
目前，二手房交易市場存在著法律制度不完善、買賣雙方及中介機構的信息不對稱、中介機構的誠信缺失等問題。基于利益約束的方式，提出構建中介傭金第三方存款模式，利用銀行監管中介傭金，規范二手房市場中介行為，可以增強交易中的透明度和公平性，使其公平獲取利益，以期促進二手房市場的健康發展。
隨著我國經濟的快速增長，房地產行業在資本市場的助推下不斷升溫，二手房市場也空前活躍，房地產中介機構如雨后春筍般的不斷涌現。一方面，中介機構在二手房交易買賣雙方之間，起到媒介和橋梁的作用，促進房地產三級交易市場的專業化發展；另一方面，中介機構從自身利益最大化的角度出發，采取欺詐手段欺騙消費者，賺取不法利潤，干擾了二手房市場的健康發展。為此，規范中介機構行為，構建公平、健康、和諧的二手房市場已成為房地產行業良性發展的迫切之需。
一、二手房交易市場發展概述
我國二手房市場興起，源于1998年國家停止住房實物分配之后，城鎮居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業性住房金融的支持，此時，面向二手房市場的中介服務起步發展。到2001年之后，房地產市場出現需求兩旺的景象，商品房價格快速上漲，二手房市場也受到進一步影響，房地產買賣、租賃市場開始全面繁榮，房地產經紀行業進入初級發展時期。從2004年開始二手房市場進入快速發展期。但是2008年，在金融危機的影響下，整體樓市不景氣以及消費者的觀望情緒，二手房成交量出現了近5年來的首次下降，二手房市場發展上升曲線出現了拐點，進入了調整期。綜觀二手房交易市場近10年來的發展，期間走過了起步、發展、高峰、調整的各個階段，逐步形成了房地產行業中不同于商品房市場，具有自身發展特點的另一種市場環境。
二、二手房存在的必要性
1.中國住宅觀念的發展
中國的住宅概念從建國到改革開放以及到目前房產的高度發展，其中經歷了幾個不同階段的發展。在住房制度改革之前，大多數人依賴企業、政府解決住房問題，住房的市場供給處于短缺狀態，無法體現消費者對房產的真實需求。1999年城鎮住房制度改革以后，房地產市場供給告別了短缺狀態，需求呈多元化態勢。
(l)已獲得政策性住房的或中等收人群體需要出售其政策房或原有住房轉向購買環境條件較優越的中檔、高檔房產。
(2)低收人或暫時性低收人者需要低價的住房滿足其對居有定所的需求。
(3)先富起來的高收入者更看中環境及小區住戶的自身識別，故而其原有住房也會進人市場流通。
(4)隨著居民收入與社會經濟的發展，消費者對住房的需求會不斷升級，存量房的交易已經達到一級市場的50%(2002年數據)左右，且存房的交易比例在不斷攀升。從1991年到2000年10年間我國房產銷售市場的銷售趨勢。
綜合美國、歐洲等住宅消費發達國家和地區的市場發展情況分析，當市場成熟時，一級市場(商品房銷售)將與二手房市場交易量相互持平，而且隨城市內可開發用地的不斷減少，城市住宅郊區化的發展趨勢，城市內房產的交易方式將主要以二二手房置換服務為主。一、二級市場間有相當強的相關性，二級市場發達的地區，一級市場的開發銷售也不錯，相反二級市場不十分發達的地區，一級市場的開發也顯得較為滯后。
2.二手房存在的必要性
隨著人們對房產市場需求的急劇增加，在市場的規則下逐漸形成一種階梯消費，即住房者根據經濟收人的變化來逐步提高改善自己的居住品質，從住宅市場的供給來看，由租賃市場，二手房市場到新增商品房市場，從“安置型”、“實用型”再到“舒適型”，形成了產品的梯級供給。二手房在住宅梯級消費中起到承前啟后的關鍵作用，鏈接住房者不同階段的物業形態，也關系著房地產一、二、三級市場的聯動效應，為房地產市場的繁榮和整個國民經濟的增長發揮著作用。
三、二手房交易市場存在的問題
1.法律制度不完善
二手房市場起步晚，發展迅速，國家的相關立法滯后，目前適用的法律僅有的《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、修正的《城市房地產中介服務管理規定》和地方政府制定的房地產管理條例等，這在一定程度上影響了我國中介服務行業的規范發展。因此，建立健全有關房地產中介管理的政策、法規和制度，做到有法可依、按章辦事，是實現房地產中介行業規范化管理的基礎。
2.二手房買賣雙方及中介機構的信息不對稱
在二手房交易市場中，由于房屋資源的稀缺性，買方、賣方及中介機構三者之間存在著信息不對稱，為追求自身利益最大化，各自均利用所掌握的相關房源信息進行博弈。
一是買方和賣方。一方面，由于能夠進入市場交易的二手房的特性復雜，買方和賣方的供求信息無法及時有效地傳遞到對方，供求關系的交匯點在現實中難以形成，致使二手房自行交易難以成功；另一方面，賣方為了極盡所能地推銷所持有的待售房屋，通過看房、介紹房屋住所周邊優勢環境等方法，傳達給買方所關切的信息。而買方一邊收集賣方所傳遞的信息，一邊審慎的詢問房屋相關信息，驗證賣方的信息，比較權衡交易機會。而現在生活中存在著信息不對稱，買賣雙方難以消除對方在交易中可能存在的不確定因素，尋找并委托第三方專業機構完成二手房交易，成為買賣雙方共同的選擇。
二是中介機構與買賣雙方。由于房屋交易是一次性博弈，中介機構、買賣雙方從各自利益最大化的角度出發，利益目標不可能完全重合，中介機構的很多行為不能為雙方所知，如經營狀況、資金運用、信譽等，于是又產生了信息不對稱。在二手房交易中，中介機構力求使買方出高價、賣方降低價格，促成買賣雙方簽訂交易合約，從中獲取中介傭金。
3、供給和需求不平衡
一個完善的房產市場中，二手房的銷售應是新房銷售的5一7倍，但我國目前還遠遠沒有達到這個比例，這說明我國房產市場結構扭曲，處于不健康的發展狀態之下。在我國，房產市場可以劃分為投資型市場和消費型市場。房產的迅速發展，使得投資型的房產交易迅速提升。但同時，房產的二級市場由于直接受到一級市場的直接導向，消費型房產投資在整個房產結構中占的比例過大。而房產的二級市場主要表現為投資型需求以及居住和投資混合型需求，所以，不合理的供給和需求在一定程度上抑制了二手房市場的蓬勃發展。
